서울 한 부동산중개사무소 앞을 시민이 지나가고 있다.[연합]

[헤럴드경제=김광우 기자] 내년 중에도 고금리 현상에 따른 대출 이자 상환 부담이 지속되며 고점을 달성했던 2022년 수준을 회복하기는 힘들 것이라는 전망이 나왔다. 규제 완화 등에 따라 수도권을 중심으로 매수세가 회복되고 있지만, 부채 부담으로 급매물이 증가하며 매매가격 하락의 원인이 될 수 있다는 분석이다.

12일 하나은행 하나금융경영연구소는 이같은 내용을 담은 ‘2024년 부동산시장 전망’ 보고서를 발간했다. 보고서는 2024년 주택시장 전망 키워드로 ‘불안한 반등 속 시장 차별화 심화’를 꼽고, 2024년의 부동산 가격이 소폭 상승에 그칠 것으로 내다봤다. 가격 상승 요인으로는 ▷중장기 공급 감소 ▷저점 인식 확산 ▷매수 심리 증가를, 하락 요인으로는 ▷단기 공급 증가 ▷고금리 ▷대출여력 감소 등을 꼽았다.

하나은행 하나금융경영연구소 ‘2024년 부동산시장 전망’ 보고서 발췌.

우선 보고서는 올해 준공물량이 60만호 이하로 급감함에 따라 2025년 이후 중장기적 입주물량이 감소해 공급부족이 나타날 수 있다고 전망했다. 이는 가격 상승 요인으로 작용한다. 아울러 최근 사업비 상승분이 분양가격에 반영되며 신규 공급 주택의 가격대는 상승할 수 있다고 내다봤다.

특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 개선으로 미착공 물량이 착공 전환할 수 있는지가 공급부족 수준을 좌우할 수 있다고 전망했다. 정부가 9·26 주택공급 활성화 대책을 내놓고 PF 시장 회복을 유도하고 있지만, 정책 효과가 나타나는 데는 시간이 소요되기 때문이다. 아울러 대출금리 상승 등으로 비 선호지역 주택 개발사업의 사업성도 아직 의문이 남는 상황이다.

하나은행 하나금융경영연구소 ‘2024년 부동산시장 전망’ 보고서 발췌.

여기다 부동산 시장 급락 후 반등이 지속되며 저점 인식은 약화되고 있다. 2023년 중에도 부동산 가격이 회복되며 수도권 및 광역시, 지방의 아파트 가격은 전 고점 대비 80~90% 수준에 도달했다. 특히 수도권의 고점 대비 가격이 덜 회복돼 가격 상승 기대심리가 크지만, 소득 대비 주택가격이 높은 수준인 까닭에 단 기간에 고점을 회복하기는 어려운 상황이라는 게 보고서의 설명이다.

아울러 보고서는 가격 상승여력이 큰 수도권을 중심으로 매수세 쏠림이 심화될 수 있다고 내다봤다. 부동산 규제 완화에 따라 강남3구 및 용산구를 제외한 지역에서 지방과 규제 차이가 희미해졌기 때문이다. 물론 다주택자 취득세 중과세 등 추가 규제가 완화될 경우 지방 주요도시 등으로 투자수요가 확대될 것으로 예상했다.

하나은행 하나금융경영연구소 ‘2024년 부동산시장 전망’ 보고서 발췌.

가격 하방 요인들도 여전하다. 중장기 관점에서는 주택 공급 부족이 예상되지만, 단기적인 관점은 다소 다르다. 최근 신규공급은 다소 줄었으나, 거래 부진이 지속되며 단기 공급이 증가세를 띄고 있다. 이에 따른 매물 적체도 심화될 것으로 전망된다. 호가 상향으로 자금 마련 부담이 증대되고 대출 및 보증금 상환 부담도 커질 수 있기 때문이다.

무엇보다 고금리 현상이 계속되고 있다. 지난해부터 시작된 금리 상승으로 가계의 대출 원리금 상환 부담은 급증했다. 또 정책 모기지 축소로 고금리 완화 방안도 힘을 잃고 있다. 이에 보고서는 2024년에도 고금리가 유지될 가능성이 높으며, 고금리 상황의 장기화에 따라 부채 부담으로 인한 급매물이 증가할 수 있다고 전망했다. 고금리가 매매가격 재하락의 원인이 될 가능성이 있다는 분석이다.

하나은행 하나금융경영연구소 ‘2024년 부동산시장 전망’ 보고서 발췌.

아울러 가계 총부채원리금상환비율(DSR)이 규제한도인 40%를 상회하며, 추가 차입 여력이 부족해지고 있다. 최근에는 특례보금자리론 등 일반형 정책모기지 취급이 중단되며 6억원 이상 주택의 자금조달 어려움이 커졌다. 이에 보고서는 가계의 주택 구입력이 차입여력 부족으로 제한돼, 주택가격 상승의 장애요인이 될 수 있다고 전망했다.

한편 보고서는 부동산 경기 반등을 위한 정책 변화도 전망했다. 현재까지 주택 수요 지원책은 실수요 대상으로 단기간 내 추진할 수 있었던 대책 위주로 시행됐다. 그러나 보고서는 향후 주택 경기 활성화를 위해 양도세·취득세 등 세금 부담 완화와 같은 다주택자 및 임대사업자를 대상으로 하는 민간 부문 공급 확대 조치가 적극 추진될 가능성이 높다고 분석했다.