용산구청 뒤쪽으로 이어진 한남뉴타운. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=서영상 기자] 6월 관리처분인가를 마친 한남3구역이 10월 본격적인 이주를 앞두고 있다. 단군 이래 최대 재개발 사업이라는 명칭에 걸맞게 역대 가장 많은 액수의 정비사업 이주비가 풀릴 것으로 예상된다. 일각에서는 이 돈이 주변 부동산 시장으로 흘러가는 경우에는 서울 집값 상승의 불쏘시개 역할을 할 것이라는 전망까지 나온다.

8일 정비업계에 따르면 한남3구역은 이날부터 이주비 대출을 접수받는다. 기본 이주비 금액만 2조원이 훌쩍 넘을 것으로 정비사업 이주비 가운데 역대 최고 수준이다.

3799명의 한남3구역 조합원들의 종전 자산 평가액은 5조4000억 원으로 이 중 50%에 해당하는 2조7000억 원이 기본 이주비로 추정된다. 이를 위해 한남3구역과 시공사 현대건설은 최근 우리은행과 이주비 대출 협약을 맺기도 했다.

무주택자 및 1주택자는 종전 자산평가액의 50%가, 2주택자 이상은 30%를 대출받을 수 있다. 조합에 따르면 기본 이주비 금리는 코픽스(COFIX) 기준금리에 0.4%를 더한 수준이다. 이날 기준 4.09%인 셈이다.

기본 이주비로도 모자란 경우에 조합원들은 시공사가 지원하는 추가 이주비 대출을 받을 수도 있다. 무주택자 또는 1주택자는 나머지 50%가 가능하고, 2주택자 이상은 60%까지 대출이 가능하다. 이때 대출금리는 6% 후반대다.

전문가들은 기본 이주비에 추가 이주비를 더한 경우에는 총 이주비가 3조원도 넘을 것으로 예상하고 있다.

이는 과거 서초구 반포주공1단지 이주비 1조5000억원, 강동구 둔촌주공 재건축 1조4000억원의 이주비를 훌쩍 뛰어넘는 금액이다. 이들 아파트도 총 권리가액은 한남3구역에 뒤지지 않았지만 당시는 정부가 대출규제를 강화하던 시기여서 기존 대출이 있는 경우 이주비 대출을 못 받는 경우도 발생했다.

이처럼 큰 돈이 이주비로 풀리자 인근 부동산업계에서는 이주비를 받아 인근에 재투자를 하려는 움직임이 벌써부터 포착된다.

이주비를 대출받으며 주택 매입 금지 확약서 등을 작성하지만 가족간에 이주비를 빌려주고 재투자에 나서는 등 꼼수 투자가 얼마든지 가능하다는 것이다.

또 1주택을 소유한 자가 살던집이 정비사업으로 재건축이나 재개발을 할 때 그 기간 동안 거주하기 위한 목적으로 또 다른 주택을 매입한 경우는 ‘대체주택’으로 인정받아 비과세 혜택까지 적용된다. 예를들어 한남3구역 집을 나와 아파트가 준공되기까지 5~10년간 다른 집을 사고 집이 완성된 후 3년 이내에 신축주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 경우에는 ‘대체주택’을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수도 있다.

한남뉴타운 한 공인중개업소 대표는 “조합원 대부분이 기본 이주비는 받을 것으로 예상돼 3700명이 넘는 사람들의 통장에 5~7억원이 넘는 돈이 입금될 것으로 예상된다”면서 “벌써부터 한남3구역 주민들이 인근에 재투자 매물을 물어오지만 가격이 너무 올라 적정한 가격의 물건을 찾아주는데 애를 먹고 있다”고 했다.

재개발 전문가 전영진 구루핀 대표는 “과거 사례를 비췄을 때 거액의 이주비가 풀리는 경우 주변 전세는 물론 매매시장까지 가격을 올리는 사례가 많았다”면서 “역대 최대의 금액인 만큼 예의주시할 필요가 있어 보인다”고 강조했다.