최근 2년간 이어진 집값 하락이 우리나라 가계의 평균 순자산을 평균 5000만원 깎아먹고, 고위험가구 비중을 5%까지 늘린 것으로 나타났다. 주택경기 부진이 가계에만 악영향을 미친 건 아니다. 건설사의 재무건전성 저하는 물론 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 확대, 정부의 재정부담까지 영향을 줄 수 있다는 지적이다.

한국은행이 21일 내놓은 ‘2023년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 지난해 가계금융복지조사를 활용해 추정한 결과, 2021년 하반기 이후 진행된 주택가격 하락으로 가계의 평균 순자산이 2023년 3월 말 기준 3억9000만원까지 떨어진 것으로 나타났다. 이는 2021년 4억4000만원에 비해 5000만원이 감소한 수치다. 해당기간 동안 부동산을 제외한 그 외 실물의 순자산 규모가 2000만원으로 동일한 것을 감안하면 주택가격 하락이 순자산에 결정적인 영향을 미쳤다는 얘기다.

특히 자산 대비 부채 비율(DTA)이 100%를 넘고, 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과하는 고위험가구 비중(금융부채 보유가구 수 대비 고위험가구 수)도 2.7%에서 5%로 늘었다. DTA가 75%를 초과하고, DSR이 30%를 넘긴 가구도 해당 기간동안 6.4%에서 11.4%까지 증가했다.

다만, 전세가격 하락에도 임대가구의 보증금 반환능력은 대체적으로 양호한 것으로 나타났다. 전세가격이 올 3월 수준을 이어간다면 임대가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 올해 24조2000억원으로 추정된다. 이는 해당 기간중 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체 규모(288조8000억원)의 약 8.4% 수준이다.

한국은행 관계자는 “전세 임대 가구(116만7000가구)의 대다수가 보유 금융 자산과 추가 차입 등을 통해 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가된다”며 “차입 후에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 가구의 비중은 약 4.1∼7.6%로 보인다”고 설명했다.

만일 주택 시장 부진이 이어진다면 가계 뿐 아니라 부동산 PF, 금융기관 및 재정에도 영향이 이어질 것으로 보인다. 최근 미분양주택이 대구 등 비수도권을 중심으로 빠르게 증가하면서 지난 4월 말 전국 기준으로 7만호를 넘어선 것은 물론 민간아파트의 초기 분양률 및 분양물량 소진율도 하락한 상태다.

특히 건설사의 주택 재고자산 및 미수금 증가로 재무건전성을 짓누를 수 있는 점도 위험 요인이다. 건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66억원으로 다시 늘어나는 중이며, 분양 및 공사 미수금도 234억700만원으로 전년대비 34.1%가 증가했다. 과거 미분양주택이 급증했던 때를 반추해보면 미분양주택이 증가한 이후 약 3년의 시차를 두고 건설사의 부실위험이 크게 높아지는 모습을 보인 바 있다. 미분양 장기화와 준공후 미분양 증가 등에 따른 부동산PF 대출 부실이 금융기관의 자본비율도 소폭 하락시킬 수 있다.

한국은행 관계자는 “주택사업 수익성이 악화될 경우 부동산 PF대출 부실확대까지 이어질 수 있다”며며 “다만 지난해 말 기준 부동산 PF대출의 연체율 및 고정이하여신비율은 각각 1.19%, 1.25%로 과거 부실사태에 비해서는 낮은 상황”이라고 진단했다.

그럼에도 쉽게 상황을 낙관하긴 어렵다는 지적이다. 부동산 관련 공적보증이 2015년 이후 크게 늘어나면서 부동산 시장에서의 역할도 늘었기 때문이다. 2022년 말 기준 공적보증 잔액은 869조8000억원으로 2014년 말에 비해 약 3배 늘었는데 이중 부동산 관련 보증의 비중이 82.8%로 2014년 말 73.3%에 비해 크게 확대됐다. 특히 주택도시보증공사와 주택금융공사가 공적보증 확대를 주도한 상태다.

부동산 관련 공적보증이 최근 주택가격 하락에 따른 부실이 금융시스템에 미치는 영향을 완화하는 데 상당 부분 기여하긴했지만, 주요 보증기관의 재무건전성이 악화될 경우 관련 재정 부담이 증대될 수 있다.

이 때문에 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 선제적 대응이 필요하다는 설명이다. 특히 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등의 대책이 선행돼야한다는 지적이다.

한은 관계자는 “부동산PF 대출의 경우 정상 사업장에 대해서는 원활한 사업 진행을 지원하되, 위험 사업장에 대해서는 필요시 정리 작업이 신속하게 진행될 수 있도록 민간 및 공공금융기관의 부실채권 매입 프로그램을 준비해야 한다”며 “금융기관의 대손충당금 적립 확대 및 자본확충 등을 통해 향후 발생할 수 있는 부실에 대해 사전에 대응해야 할 것”이라고 말했다. 서정은 기자