지난 15일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 서울 아파트 거래 신고건수(계약일 기준)는 총 2166건으로 2021년 10월(2198건) 이후 1년 4개월 만에 처음으로 월 거래량 2000건을 돌파했다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. [연합]

[헤럴드경제=권제인 기자] 주택 시장의 기준금리 민감도가 높아지면서 주택 가격이 추가 하락할 것이란 전망이 나왔다. 이해관계자 합의를 통해 분양 가격을 낮출 경우 주택시장 연착륙이 가능하나 과거 사례에서 분양가격 대폭 인하 결정이 어려웠던 것으로 나타났다.

나이스신용평가는 16일 ‘주택시장 연착륙의 전제조건과 금융회사 신용평가’를 주제로 온라인 세미나를 진행했다. 나신평은 주택 가격 하락이 불가피하다고 보고 주택 시장의 연착륙에 필요한 조건들을 제시했다.

나신평은 주택시장의 전반적인 금리 민감도가 상승했다고 판단했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 및 9차례에 걸친 금리 인상의 여파로 구매자의 대출 여력 및 구매 여력이 악화했기 때문이다.

권신애 금융평가본부 책임 연구원은 “인플레이션 상승에 대응하기 위해 기준금리가 매우 빠르게 큰 폭으로 상승했다”며 “GDP 대비 가계부채 수준 및 가계소득 대비 주택가격 비율이 과거 대비 높아진 점, 전세자금대출이 폭증해 전세보증금의 금융 상품화가 심화한 점이 금리 민감도가 높아지는 데 기여했다”고 말했다.

또한, 미분양물량이 크게 증가했으며 매매와 전세가격의 동조화가 발생하고 있다고 설명했다. 권 연구원은 “2021년 하반기부터 DSR 규제 및 기준금리 인상, 시중 금리상승으로 신규주택 미분양이 증가했다”며 “그러나 준공 후 미분양은 아직 낮은 수준”이라고 설명했다.

그러면서 “이번 사이클에서 금리 민감도와 DSR 규제, 임대차 3법으로 인해 매매·전세 가격의 동조화가 발생하고 있다”고 분석했다.

나신평은 가격 전망 지수가 매우 낮고 실거래 가격 하락 및 미분양 급증이 발생해 주택 가격의 추가 하락은 불가피하다고 말했다. 주택시장 경착륙 여부는 주요국의 통화정책 방향과 미분양 물량 통제 가능성, 전세가격의 추가 하락 속도에 따라 달라질 것으로 평가했다.

다만, 부동산개발사업 이해관계자가 고분양가를 고수할 가능성이 높고 일부 지역에서 발생한 대규모 미분양이 파급효과를 일으킬 수 있다고 판단했다.

권 연구원은 “미분양이 예상되더라도 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 사업 진행 이연 결정이 어렵다”며 “분양가격을 큰 폭으로 할인할 경우 기존 분양자에게도 동일한 혜택을 부여해야 해 손실을 누가 부담할지를 두고 결정이 필요하다”고 언급했다.

이어 “개별 사업 구제, 임대주택 매입 등 정부의 연착륙 정책에 대한 기대로 이해관계자들이 고분양가를 고수할 가능성이 높다”고 주장했다.