[연합]

[헤럴드경제=윤호 기자] 상대적으로 높은 분양가격으로 미분양 증가세가 커지고 있지만, 분양원가 자체가 상승해 저렴한 분양가 책정이 어렵다는 분석이 나왔다.

하나증권은 24일 리포트를 통해 “현재 시장에서 건설업황에 대해 가장 먼저 얘기하는 지표는 미분양의 증가”라며 “미분양의 증감은 곧 분양의 흥행을 확인할 수 있는 지표이기 때문”이라고 설명했다.

김승준 하나증권 연구원은 “분양의 18%가 미분양으로 나오고 있다. 즉 과거에 비해 높은 레벨로 사람들은 시장에 나오는 분양가가 마음에 들지 않는다는 얘기”라고 말했다.

그는 “사람들이 분양 가격이 마음에 들지 않는 이유는 단순하다. 주변 시세가 하락하고 있기 때문”이라며 “현재 실거래가격은 2020년에 거래하던 가격 수준이지만, 분양가격은 2022년에 맞춰져 있다”고 했다.

현재 가격이 2020년 수준까지 하락한 이유는 기준금리의 급격한 인상에 따른 유동성 축소(수요 감소)와 아파트 입주의 증가(공급 증가) 때문이다. 특히 전세의 경우 저금리에 전세대출(변동금리)을 받아 거주하던 사람들이 대출이자 증가로 빠져나가 전세수요가 줄었다. 여기에 신축 아파트 공급이 증가하니 전세가격은 하락할 수밖에 없었고, 매매가의 하방 지지선이 후퇴했다는 분석이다.

김 연구원은 “그렇다면 분양가를 2020년 수준으로 맞춰서 저렴하게 분양하면 되지 않냐 하는데, 문제는 분양 원가가 상승했다는 점”이라며 “떨어진 주변시세에 분양 가격을 맞추면 돈을 벌기는커녕 잃기게 된다. 저렴하게 토지를 매입하지 않고서야 분양하기 어려운 환경”이라고 짚었다.

2020년과 비교했을 때 2022년 아파트 실거래지수는 1.7% 하락한 반면, 건축자재는 35.8% 상승, 임금은 10.1% 상승, 토지가는 7.0% 상승했다. 금리 상승에 따라 금융비용은 2배 이상 증가했다.