서울 강동구 둔촌주공재건축 단지. 임세준 기자

“신혼 특공(특별공급)으로 노리는데 기대되네요.”, “청약점수 52점인데 가능할까요?”(A 부동산 커뮤니티 둔촌주공 페이지 댓글)

단군이래 최대 재건축 사업인 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 분양가를 책정하고 본격적인 일반 분양에 돌입하자 그간 기다려왔던 예비청약자들이 큰 관심을 나타내고 있다. 최근 이어지는 금리 인상에 경기침체 우려로 전국적으로 미분양 우려가 커지고 있지만 입지와 초대형 단지의매력탓에 전문가들은 무난한 완판을 예측하고 있다.

▶분양가 확정한 둔촌주공 입주까지 2년...평균 보다 1년 짧아=17일 정비업계에 따르면 강동구청은 분양가심의위원회를 거쳐 둔촌주공 일반분양가를 3829만원으로 확정해 조합에 통보했다. 조합은 오는 25일 입주자 모집공고를 내고, 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양을 시작할 예정이다. 책정된 분양가를 바탕으로 HUG에 분양보증을 받고 구청에서 입주자 모집공고 승인 후에 모집공고를 해야 하는 만큼 일정은 다소 달라질 수 있다는게 조합의 설명이다. 재건축 사업인 탓에 1순위 일반분양에서 미달이 나지 않는 이상 서울 외 타지역 주민들은 청약 자격이 주어지지 않는다.

일반적인 선분양 아파트들의 경우 분양일정에 돌입한 후 3년 가량 뒤 입주를 하는게 통상적이지만 둔촌주공은 절반가량 지어진 상태에서 분양에 나서는 만큼 입주(2025년 1월)까지는 2년여의 일정이 남았다. 따라서 내년 1월 총 금액의 20%에 해당하는 계약금을 시작으로 6월부터 중도금을 6차례에 걸쳐 10%씩 나눠내기로 결정한 상태다. 2023년 6·9·12월, 2024년 3·6·9월 중도금을 내고, 입주와 동시에 남은 20%의 잔금을 내야한다.

▶주방뷰 전용 84㎡ 대신 중소형 평형 인기 많을 듯=둔촌주공 일반 분양평형은 전용면적 84㎡ 등 5개 타입이다. 평균 분양가를 적용하면 ▷전용 84㎡ (일반분양 1237가구) 13억원대 초반 ▷전용 59㎡ (1488가구) 9억원대 후반 ▷전용 49㎡(901가구) 8억원대 후반 ▷전용 39㎡ (1150가구) 7억원대 초반 ▷전용 29㎡(10가구) 5억원대 중반으로 추정된다. 발코니 확장 비용은 별도다. 우선 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 분양가는 12억원을 넘기면서 대출없이 분양을 받아야 한다는 점이 큰 단점으로 꼽힌다. 정부는 지난달 중도금 대출 한도를 분양가 ‘9억원 이하’에서 내년 ‘12억원 이하’로 상향 조정했다. 이 때문에 전용 59㎡ 이하 4가지 평형은 모두 중도금 대출이 가능하다. 집단대출이 없으면 전체 분양대금의 약 50~60%에 달하는 중도금을 분양당첨자가 자체적으로 마련해야 한다.

전체 일반분양 물량 중 전용 84㎡는 두번째로 많다. 일반분양 총 4786가구 중 전용 84㎡은 26%를 차지한다. 나머지 74%(3549가구)가 전용 59㎡ 이하다. 특히 558가구로 일반분양 중 가장 많은 84㎡E의 선호도는 낮은 편이다. 주방 창문을 통해 옆집 내부가 보일 정도로 동 간 간격이 좁다는 지적이 나왔다. 중도금 대출이 수월하고, 84㎡에 비선호 주택형이 있다는 점에서 이번 청약에서는 중소형 아파트의 인기가 두드러질 것이라는 전망이 많다.

▶모집공고 일정에 따라 청약점수 달라져=당첨자들의 청약 가능점수는 입주자 모집공고 일정에 따라 달라질 확률이 높아 보인다. 정부가 12월 중 청약제도를 개편하기로 했는데, 기존 가점제 방식에서 추첨제 비중을 키우는 경우 점수가 낮은 때에도 당첨 기회가 늘어나기 때문이다.

즉 입주자 모집공고가 청약제도 개편 전에 이뤄지면 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 고가점자가 유리하고, 청약제도 개편 후에 모집공고가 나오면 20~30대 중심의 상대적 저가점자도 당첨 가능권에 들어설 수 있다.

현행 청약제도에 따르면 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제로 당첨자를 가려낸다. 둔촌주공 아파트 일반분양 당첨자 대부분이 무주택 기간이 길고 부양가족 수가 많은 세대로 구성되는 셈이다.

하지만 정부가 지난 10월 26일 민간분양 청약 제도 변경을 예고한 데 따라 상황은 달라질 수 있다. 개편안에 따라 청약제도가 바뀌면 전용면적 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%으로 당첨자를 가려낸다. 전용면적 60~84㎡는 가점 70%, 추첨 30%를 적용한다. 만약 이렇게 되면 상대적 저가점자에게도 기회는 열린다.

▶대단지·입지 측면서 완판 예상=전문가들은 무난한 완판을 예상했다. 최근 분양시장이 좋지 못하지만 오랜기간 분양을 기다려온 많은 예비청약자들이 준강남권에 속하는 입지와 단지 규모를 높게 본다는 것이다. 또 인근 다른 단지들과 비교했을 때 분양가가 여전히 상대적으로 저렴하다는 장점도 있다.

둔촌주공재건축은 강동구에 위치하고 있으나 송파구 인접 생활권이다. 서울지하철 2개 노선(5·9호선)을 이용할 수 있어 강남, 여의도권까지 접근성이 높다. 1만2000가구 대단지 생활권이라는 점도 장점으로 꼽힌다.

둔촌주공과 인접한 둔촌신성미소지움 전용 59㎡는 지난 5월 9억6000만원, 전용 84㎡은 12억2000만원에 각각 거래됐다. 강동대로 건너편인 올림픽선수기자촌아파트는 전용 84㎡ 경우 지난달 8일 18억7000만원에 거래됐다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “둔촌주공 인근 올림픽선수기자촌 아파트까지 추후 재건축이 되는 경우 2만여 가구의 미니 신도시급 규모가 될 것으로 보인다”며 “교통, 입지 등의 측면에서 둔촌주공의 미래가치는 높아보인다”고 했다. 서영상 기자