정부가 26일 공개한 50만호 공공 분양 공급 계획은 청년층의 내집 마련 기회를 획기적으로 늘리겠다는 데 초점이 맞춰졌다. 내년부터 5년간 청년층을 위한 34만호를 포함해 총 50만호의 공공분양주택 공급이 이뤄진다. 이를 위해 수요자의 소득과 자산여건, 생애주기에 따라 분양받을 수 있도록 다양한 모델을 제시하는 동시에 시세 대비 저렴한 분양가, 전용 대출 지원 등으로 초기 부담도 완화키로 했다.

아울러 그간 ‘청약 사각지대’에 놓였던 미혼청년을 위해 특별공급(특공) 제도를 신설하는 한편 민영주택에서 중소형은 추첨제를, 대형은 가점제를 확대하는 방향으로 청약제도도 개편된다.

▶주택 정책 임대에서 분양으로 전환...3가지 모델로 청년층 34만호 공급= 국토교통부가 이날 관계 부처 합동으로 내놓은 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’은 정부의 주거 지원 방식이 ‘임대’ 위주에서 ‘분양’으로 전환했다는 점이 가장 큰 특징이다. 장기간 임대로 거주하는 방식보다는 ‘내 집 마련’까지 이어질 수 있는 주거 사다리가 필요하다는 국토부 온라인 패널과 청년정책위원단의 의견, 설문조사 결과 등을 반영했다는 게 정부의 설명이다.

이에 따라 내년부터 2027년까지 지난 정부에서 5년간 공급한 물량(14만7000호)보다 3배 이상 많은 총 50만호의 공공분양주택(인허가 기준)을 공급한다. 이 중 청년층에게 34만호, 4050대 등 무주택 서민에게 16만호를 각각 배정한다.

지역별로는 서울 6만호를 비롯해 수도권에 36만호, 비수도권에 14만호를 공급한다. 정부는 당장 내년에만 수도권 5만2000호 등 총 7만6000호를 인허가하겠다는 목표치를 제시했다. 입지는 도시 외곽 대신 국공유지, 수도권광역급행철도(GTX) 인근 우수택지, 공공·민간 도심복합사업, 정비사업, 도시재생 등 역세권과 도심의 우수 입지를 적극 활용해 공급하기로 했다.

수요자는 소득과 자산여건, 생애주기 등에 따라 ‘나눔형’(25만호), ‘선택형’(10만호), ‘일반형’(15만호) 등 3가지 모델 중 하나를 선택할 수 있다. 나눔형은 분양가를 시세의 70% 이하로 책정해 분양하고, 의무거주기간(5년) 이후 공공에 환매 시 시세차익의 70%를 보장하는 형태다.

선택형은 민간의 ‘내 집 마련 리츠’를 공공에 적용한 것으로, 저렴한 임대료로 우선 6년간 거주하고 분양 여부는 추후 선택하는 모델을 말한다. 분양을 원하지 않는 수요자에겐 임대기간을 4년간 추가로 보장하고, 거주기간은 청년통장 납입기간으로 인정해준다. 일반형은 기존처럼 즉시 분양받고 싶은 수요를 고려한 모델로, 분양가상한제를 적용해 시세의 80% 수준으로 공급하게 된다.

▶금융 지원도 강화...청약 제도 손질로 청년층 당첨 가능성 높여= 각 모델에는 금융 지원도 따라온다. 나눔형·선택형 모델에는 최대 5억원까지 40년 만기, 연 1.9~3.0% 고정금리가 적용된 전용 대출이 지원된다. 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%를 적용하고, 총부채원리금상환비율(DSR)은 따지지 않는다. 선택형은 임대기간 중 보증금에 대해서도 최대 3억원까지 연 1.7~2.6% 금리의 전세대출 지원이 이뤄진다. 일반형에는 기존 주택도시기금의 디딤돌 대출을 지원하되 신혼부부와 생애최초 주택 구입자에 대해서는 각각 4억원, 2억원까지 대출 한도를 높여준다.

정부는 내년까지 사업이 승인되는 7만6000호 중 약 1만1000호를 조기 공급하기 위해 3차례에 걸쳐 사전청약을 진행한다. 각 모델별 사전청약 물량은 ▷나눔형 6000호(마곡·면목·위례 등 11곳) ▷선택형 1800호(고양창릉·부천대장 등 4곳) ▷일반형 2800호(수방사·대방동 군부지·성동구치소 등 6곳) 등이다. 이에 맞춰 청약제도도 개편한다. 신규 모델인 선택형·나눔형에는 19~39세 미혼청년을 위한 ‘미혼청년 특공’을 도입한다. 정부는 근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하되, 부모의 자산이 일정 수준을 넘으면 청약 기회를 제한하는 방향으로 연내 세부 기준을 마련한다는 방침이다. 아울러 3가지 모델 모두 일반공급 물량의 20%에 추첨제를 적용한다.

공공주택뿐만 아니라 민영주택 청약제도 손질에도 나선다. 투기과열지구 내 중소형 주택(전용 60㎡ 이하·60㎡ 초과~85㎡ 이하)에 추첨제를 신설해 1~2인 청년가구의 당첨 기회를 넓히고, 대형(85㎡ 초과)에는 가점제를 확대해 중장년층 수요에 대응한다. 생애최초·신혼부부 특공 비율을 소폭 줄여 일반공급 물량을 전체의 40% 수준으로 늘린다.

이와 함께 병역의무 이행이나 근로경력, 혼인, 자녀양육 등에 따라 가점을 부여하거나 군복무기간을 거주·근로 기간 등 다른 요건과 통합하는 방안 등도 추가로 검토하기로 했다.

▶전문가들 “긍정적”평가=전문가들은 내 집 마련을 원하는 청년층을 위해 공급기회를 확대하는 방안에 대해 긍정적으로 평가했다. 특히 사회상, 가구구조 변화에 맞춰 미혼 청년을 위한 특별공급을 신설하고 당장 소득·자산이 부족한 청년층의 미래 소득을 인정해 장기 전용모기지를 설계했다는 점에서 청년이 원하는 주택 정책에 대해 정부가 고심한 흔적이 엿보인다고 했다. 시장에서 꾸준히 요구해온 민간분양 추첨제 확대를 반영한 것도 높이 평가했다.

다만 청년층의 경우 임대 수요도 상당한데 분양에만 초점을 맞추고 있어 취약계층이 소외되는 등 반쪽짜리 공공주택정책이 될 수 있다는 지적이 제기된다. 정부는 앞서 내년 공공임대주택 관련 예산을 30% 가까이 삭감한 바 있다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “공공분양을 늘리면 공공임대가 축소될 수밖에 없는데 주택시장 사이클로 보면 지금은 공공임대가 오히려 확충돼야 하는 상황”이라고 지적했다.

수요자가 소득과 자산여건 등에 맞춰 분양방식을 선택할 수 있도록 다양한 모델을 제시한 점에 대해선 평이 엇갈렸다. 김성환 한국건설산업연구원 박사는 “과거 10년 임대 후 분양 등도 좋은 의도로 시작했으나 시장 상황 변동으로 잘 안되지 않았냐”면서 “정책 설계가 어려울수록 추후 예외가 생기기 마련인데 정책을 쉽게 설계했으면 좋지 않았을까 한다”고 했다. 양영경·김은희 기자