[헤럴드경제=김성훈 기자] 주택담보대출 규제 완화를 약속했던 새 정부가 일단 청년 등 생애 최초 주택구입 가구의 담보인정비율(LTV)만 풀어주기로 함에 따라 세부적으로 어떻게 추진될 지 주목되고 있다. 지금도 생애 최초 구입 가구 대출 우대 정책이 있지만 ‘4·1·9억’(대출 한도 4억원, 소득 기준 1억원, 주택가격 기준 9억원) 기준이 엄격하게 적용되고 있어 이 부분이 해소돼야만 규제 완화 효과가 있기 때문이다.

대통령직 인수위원회는 지난 3일 발표한 ‘110대 국정과제’에서 “생애 최초 구입 가구의 LTV 최대상한을 현행 60~70%에서 80%로 완화하는 방안을 우선 추진하겠다”고 밝혔다. 당초 전국 모든 지역의 LTV(현재 지역, 집값별로 0~70%)를 70%로 통일하겠다고 공약했던 것은 주택시장 및 총부채원리금상환비율(DSR) 안착 여건을 고려해 추후 합리화하기로 했다.

생애 최초 구입 가구의 LTV는 현재도 서민·실수요자의 내집마련을 돕는다는 취지에서 일반 차주에 비해 20%포인트(p) 높게 부여되고 있다. 투기과열지구와 조정대상지역에 대해 일반 차주는 최대 40%와 50%를 적용받지만, 생애 최초 구입 가구는 최대 60%와 70%를 적용받는다. 당초 우대 수준이 10%p였지만 지난해 7월부터 20%p로 높였다.

다만 여기에는 조건이 있다. 우선 무주택자여야 하고, 부부 합산 연소득이 1억원 미만이어야 한다.

주택가격 기준도 있는데 투기과열지구는 최대 9억원 주택까지만 가능하며 집값이 6억원을 넘을 경우 6억원 초과 가격에 대해서는 LTV가 50%로 적용된다. 가령 집값이 7억원이면 6억원에 대해서는 LTV 60%를 적용해 3억6000만원을 대출하고, 나머지 1억원에 대해서는 50%만 적용된다. 조정대상지역은 최대 8억원 주택까지만 가능하며 집값이 5억원을 넘을 경우 5억원 초과 가격에 대해서는 LTV가 60%다.

또 우대를 받더라도 대출 한도는 최대 4억원으로 제한된다. 앞서 예를 든 투기과열지구의 7억원 주택은 LTV만 따지자면 4억1000만원이 대출되지만, 4억원 제한에 걸리게 되는 것이다.

LTV, DSR을 완화해도 이같은 기준을 조정하지 않는 한 실질적으로 대출이 늘어나는 효과는 일부 저가주택 밖에 없다. 대출 한도가 4억이라면 LTV 80%를 온전히 누릴 수 있는 아파트 가격은 5억원에 불과하다. 서울 아파트의 평균 매매가가 KB국민은행 기준 12억7722만원이라는 점을 감안하면 내집마련에 오르기에는 턱없이 낮은 사다리라는 것이다.

한 금융권 관계자는 “당초 소득, 주택가격 기준이 있었던 이유 중 하나는 서민층을 배려한다는 차원이었는데, 이제는 주거사다리를 놓는 것으로 정책목적이 바뀐 만큼 기준도 조정될 필요가 있다”며 “특히 소득 기준을 둬 저소득자만 대출을 늘려주는 것은 상환능력에 따른 대출이라는 원칙에 위배되고, DSR이 유지되고 있기 때문에 없어도 된다고 본다”고 말했다.

다만 기준을 완전히 걷어낼 경우 형평성에 안맞다는 지적이 나올수도 있다. 현재 서울의 15억원 초과 아파트는 대출이 전혀 안되는데, 생애 최초 가구만 80%를 대출해 주는 꼴이기 때문이다. 이에 주택 가격별로 차등해서 LTV를 적용할 수 있다는 관측도 나온다.

금융위원회 관계자는 “국정과제는 방향성만 제시한 것이며 구체 방안은 검토 후 추후 발표할 예정”이라고 말했다.