오세훈 서울시장이 지난 4월 보궐선거에서 공약했던 서울 아파트 35층 층수 규제 폐지를 ‘2040 서울도시기본계획’에 담아 발표했다. 박원순 전 시장의 이른바 ‘재건축 대못’으로 불렸던 35층 룰이 9년 만에 사라지는 것이다.

과거 박 전 시장이 도입했던 ‘2030 서울도시기본계획’은 제3종 일반주거지역을 35층 이하로 제한하고, 한강 수변 인접지역은 15층 이하로 규제하는 내용이다. 북한산, 관악산 등의 조망권 확보와 난개발 방지를 명분으로 했다. 이로 인해 35층을 초과해 아파트를 올리려는 재건축단지들이 줄줄이 퇴짜를 맞기 시작했고, 정비사업이 지연되면서 공급 부족 현상도 삼화됐다. 올림픽대로를 끼고 있는 한강변 일대에 높이가 엇비슷한 아파트가 병풍처럼 들어서는 천편일률적 스카이라인도 문제점으로 지적됐다.

35층 규제가 풀리고, 여기에 20대 대선후보들의 공약대로 재건축 용적률이 500%까지 확대된다면 도심 내 주택 공급을 늘려 집값을 잡고, 볼품없는 서울의 스카이라인도 아랍에미리트 두바이처럼 다양하고 미려하게 바꾸는 일석이조의 효과를 기대할 수 있을 것이다. 실제로 규제 완화를 예견했던 시장은 이미 한 발짝 앞서가고 있다. 지난 1월 이촌동 한강맨션 재건축사업을 수주한 GS건설은 서울시 인가를 받은 35층 설계안과 별도로 최고 68층 설계안을 준비한 상태다. 압구정2구역도 올해 초 현상설계 공모 때 건축 규모를 ‘지하 3층~지상 49층’으로 밝혔다. 규제 완화가 민간의 창의적 단지 설계를 불러오는 마중물로 작용하고 있다.

오시장의 ‘2040플랜’에서 또 하나 눈에 띄는 것은 주거·업무·상업·녹지 등의 칸막이 규제를 없애 용도별 건축 규제를 완화한 ‘비욘드 조닝’이다. 도시공간의 기능 구분이 사라지는 융복합 시대이니만큼 한정된 부지에 주거·업무 등 복합적 기능이 가능하게 규제를 풀어주는 것은 베드타운 예방에도 효과가 클 것이다.

부자들의 배를 더 불리는 사업으로 문재인정부 내내 불온시돼온 서울 재건축은 오 시장 복귀로 전환점을 맞았다. 인허가 절차의 패스트트랙인 신속통합기획, 7년간 지지부진했던 잠실5단지 재건축 도시계획위 심의 통과에 이어 이번에 35층 룰도 허물겠다고 발표했다. 모두 도심 주택 공급의 젖줄을 활성화하고 시민 삶의 질을 높이는 일이다. 하지만 규제 완화에 수반될 집값 상승 자극까지 차단해야 성공적 결론을 낼 수 있다. 35층 규제를 폐지하면서도 용적률 상향은 유보한 이번 방침은 그래서 바람직하다. 그러나 수익을 좇아 이기적으로 움직이는 시장의 탐욕을 잡으려면 더 철저한 대비가 필요하다.