정부의 돈줄죄기가 전세의 월세화 현상을 가속화하고 있다. 대출규제 강화로 대출을 받기가 어려워진 데다 잇따른 금리 인상으로 대출이자가 오르다 보니 전세 대신 반전세나 월세를 택하는 세입자가 늘어나고 있다. 월세를 선호하는 집주인과 이해관계가 맞아떨어지면서 임대차 시장의 중심축이 전세에서 월세로 옮겨가는 구조 변화가 더욱 빨라질 것이라는 분석이 나온다. 이에 서울의 지난해 월세 거래량이 7만건을 돌파하며 역대 최다를 기록한 것으로 나타났다.

14일 금융감독원 금융상품통합비교공시에 따르면 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 변동형 전세자금대출 금리는 현재 3.45~4.95% 선으로 5% 진입을 눈앞에 두고 있다. 부산·전북은행의 경우 최고금리 기준 5%대에 이미 진입했다. 한국은행의 첫 기준금리 인상 직전인 지난해 6~7월 2~3%대를 유지했던 것과 비교하면 두 배 가까이 뛰었다.

불과 반년 새 법정 전월세전환율인 3.25%를 넘어섰고 시중 전월세전환율과 비슷한 수준까지 상승했다. 지난해 11월 전국의 아파트 전월세전환율은 한국부동산원 집계 기준 4.5%다. 서울은 4.1%로 그보다 0.4%포인트 낮았다. 월세비중이 높은 빌라(다세대·연립주택)의 경우 전국과 서울이 각각 4.8%, 3.8%로 집계됐다. 전세 보증금 일부를 대출받아 이자를 내는 비용이나 대출금액만큼을 월세로 전환해 임대료를 내는 비용이나 비슷하다는 얘기다. 최고금리를 적용받을 경우에는 이미 월 임대료가 대출 이자보다 저렴하다. 기준금리 추가 인상 등으로 은행의 대출금리가 더 오를 경우 월 임대료가 대출 이자보다 싼 역전현상이 본격화될 것으로 보인다.

전월세전환율은 전세 보증금을 월 임대료로 전환할 때 적용하는 비율이다. 이 비율이 높을수록 월세 전환에 따른 부담이 크다는 의미로 해석된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세대출 금리가 전월세전환율 선까지 오르면서 이자와 월 임대료 부담이 비슷해졌다. 신용도가 낮은 사람의 경우 월세가 유리한 상황”이라며 “특히 빌라, 도시형생활주택 등 소규모주택은 월 임대료에 주택 유지관리 비용이 일부 포함되기도 하는데 금융비용 이외의 요소까지 고려하면 월세가 전세보다 나은 임대차 사례가 상당할 것”이라고 말했다.

전문가들은 대출이자 부담 확대가 전세의 월세화를 부채질할 것으로 전망했다. 집주인뿐 아니라 세입자까지 월세를 선호하게 되면 안 그래도 줄어들던 전세가 더욱 빠르게 소멸할 것이라는 관측이다.

실제 월세 비중은 개정 임대차법 시행, 부동산 보유세 강화 등의 여파로 빠르게 늘어가는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울의 아파트 월세 거래량이 7만1079건으로 잠정 집계됐다. 이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 수치다. 전체 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 37.4%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속 상승하며 역대 최고 수준을 기록했다.

김은희 기자