미국발(發) 금리 인상이 글로벌 시장을 뒤흔들고 있다. 지난해 12월 미국 소비자물가(CPI)는 전년동월 대비 7.0% 오르며 40년 만에 또 다시 최고치를 경신했다. 미 연방준비제도(Fed·연준)의 통화정책 정상화, 즉 금리 인상과 긴축은 이제 고정변수가 됐다.

시장 불안이 이어지면서 증시보다 안정성이 높은 부동산 투자에 관심을 갖는 자산가와 MZ세대(밀레니얼+Z세대)들도 다시금 늘어나는 추세다. 다만 직접 투자가 쉽지 않은 만큼 ‘리츠’(REITs·부동산투자신탁) 등 간접투자 방식이 각광받고 있다. 미국 하트퍼드펀드의 션 마르코비치 전략가는 “과거 물가 상승기 뉴욕증시에서 ▷리츠 ▷에너지 ▷유틸리티(에너지 서비스·인프라스트럭처) ▷필수 소비재 등의 수익률이 높았다”고 설명한다.

▶부동산 간접투자 대표주자 ‘리츠’=리츠는 여러 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 간접투자 상품을 말한다.

국내 리츠 시장은 제도가 도입된 이후 20년 동안 연평균 28%의 높은 성장률을 기록하고 있다. 한국리츠협회에 따르면 2002년 5584억원이던 국내 리츠의 총자산(AUM)은 2013년 10조원, 2016년 20조원을 돌파했으며 이후 매년 앞자리를 바꿔 2021년 72조1000억원까지 늘어났다.

운용되는 리츠 수 또한 2002년 4개에서 2021년 316개로 증가했다. 투자유형별로 보면 전체 리츠 중 절반 이상을 차지하던 오피스 리츠는 2021년 처음으로 48%로 낮아졌고 리테일 리츠(27%), 물류 리츠(10%) 등의 비중이 확대됐다. 코람코자산신탁에 따르면 현재 코스피에 상장된 18개 리츠 종목은 지난해 17.1%의 평균수익률을 기록하며 같은 기간 3.6% 상승에 그친 코스피를 4배 이상 웃돌았다. 올해도 4~5개 리츠가 상장되며 20개를 넘어설 것으로 보인다.

국내 리츠는 해외 리츠에 비해 투자 정보가 풍부하다는 장점이 있다. 해외 리츠는 투자자산에 대한 정보가 부족해 자세한 접근이 어렵지만 국내 리츠는 자산의 위치와 성격 등 정보 추적이 용이해 자산 안정성의 측면에서 유리하다는 평가다.

배당수익률도 양호하다. 국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 6% 정도로 해외 리츠(3~4%)보다 높은 수준이다.

▶‘금리 인상 효과’ 미국 리츠 매력도↑=해외 리츠는 올해도 유효한 투자처가 될 것이란 전망이 우세하다. 특히 미국 리츠는 금리 인상으로 달러가 강세를 보이며 함께 매력도가 높아질 수 있다는 분석이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “경기 회복, 인플레이션 헤지, 낮은 차입 부담 등으로 2022년 미국 리츠는 투자 유망한 자산군으로 꼽힐 것”이라며 “인플레이션을 이기면서 성장할 자산군”이라고 말했다.

올해 유망한 미국의 리츠 유형(섹터)으로는 셀타워 리츠, 데이터센터 리츠, 리테일 리츠 등이 꼽힌다. 통신사들에게 인프라를 임대하고 수익을 내는 셀타워 리츠의 경우 미국 리츠 시총의 20%를 차지하는 최대 섹터다.

리테일 리츠는 경제 재개(리오프닝)에 따른 강세가 예상된다. 여기에 재산세, 보험료, 관리비 중 일부를 임차인이 부담하는 구조로 장기 계약이 많은 ‘넷리스 리츠’가 주목받는다. 넷리스 리츠는 안정적 재무구조를 보유한 준채권형 리츠로 인플레이션 부담과 주가 부담이 높은 환경에서 투자 대안이 될 수 있다는 평가다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 “올해 상반기 물가와 금리가 상승하는 환경 속, 경기 민감도가 높고 금리 민감도는 낮은 호텔, 주거용, 리테일 리츠에 집중하는 전략이 유효할 것”이라면서 “하반기에는 금리 수준이 안정화될 것으로 예상됨에 따라 금리 민감도가 높은 특수형(셀타워, 데이터센터)과 넷리스 리츠의 투자 매력이 높아질 수 있다”고 말했다.

▶ETF·펀드로도 부동산 간접투자=리츠 외에 투자자가 부동산에 간접투자하는 또 다른 방법으로는 펀드가 있다. 증권사가 은행을 통해 부동산 혹은 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드에 가입하면 된다.

국내에 상장된 리츠 관련 상장지수펀드(ETF)에도 투자할 수 있다. 국내 증시에는 미국과 일본, 싱가포르 등 전세계 다양한 지역 리츠에 투자할 수 있는 ETF들이 상장돼 있다.

이들 ETF들은 직접 부동산에 투자하지 않지만 해외 상장 리츠나 관련 파생상품에 투자해 부동산 투자와 같은 효과를 얻도록 설계돼 있다. 해외 증시에 상장된 리츠나 리츠ETF를 사는 것도 한 방법이다. 증시가 열리는 시간도 다르고 환전을 해야 하는 불편함도 있지만 ‘서학개미운동’으로 불릴 만큼 해외 주식을 사고파는 것에 익숙해진 국내 투자자에게 하나의 투자 선택지가 되고 있다.

▶ “세금·중장기 계획 꼼꼼하게 살펴봐야”=다만 전문가들은 “부동산 간접투자가 항상 성공하는 것은 아니기 때문에 사전에 충분한 준비가 필요하다”고 조언한다.

통상적으로 부동산 직접투자의 가장 큰 단점은 낮은 유동성과 복잡한 세금이다. 부동산 간접투자의 경우 이 같은 단점을 상당 부분 개선하지만 주식과 채권 등 다른 전통 자산들과 비교하면 유동성이 여전히 떨어진다.

일부 부동산펀드의 경우 환매가 불가능하도록 설계되기도 한다. 공모 리츠의 경우 투자액이 5000만원 이하면 배당금에 대해 9.9%의 분리과세 헤택을 받는다. 하지만 투자 기간이 3년이 되지 않으면 감면된 세액을 추징당하기 때문에 중장기적인 투자 계획을 세우고 접근해야 할 필요가 있다.

해외 상장 리츠 및 관련 ETF의 경우 공모 리츠나 부동산 펀드가 배당에 대해 9.9%의 분리과세 혜택을 받는 것과 달리 15.4%의 세금을 내야 한다. 부동산 간접투자의 주 수익원이 배당이란 점을 감안하면 매우 불리하다. 매매차익에 대해서도 해외 투자이기 때문에 22%(양도소득세20%+지방소득세2%)가 부과되는 점도 부담이 될 수 있어 투자를 결정하기 전에 세심한 주의가 필요하다.

김우영·김현경 기자