코로나19 이후 주택금융 증가세가 확대되고 있다. 비탄력적인 공급으로 인한 가격상승 기대와 공적 보증 역할 확대, 풍부한 유동성 등이 복합적으로 작용한 결과다. 다만 주택금융이 비대해진 상황에서 주택가격 조정 등이 이뤄질 경우 해당 리스크가 금융시스템으로 전이될 수 있어 변동성 관리가 필요한 시점이다.

23일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 국내 주택금융 익스포저는 올 3분기 말까지 1667조1000억원으로 집계됐다. 이는 명목GDP 대비 82.5% 수준으로 코로나19 발생 전인 2019년 말(72.8%)에 비해 크게 확대된 수치다.

주택금융 익스포저란 금융기관과 보증기관의 가계·부동산 관련 기업에 대한 주택관련 여신과 주택관련 금융투자상품의 합을 말한다. 코로나19 시기인 지난해 1월부터 올 9월까지 주택금융 증가규모(265.8조원)는 가계여신(165조6000억원)이 주도했고, 그 뒤를 기업여신(58조6000억원)과 금융투자상품(41조6000억원)이 이었다.

가계대출과 주택매매가격 순환변동치를 살펴보면 주택금융과 주택시장은 대체로 비슷하게 움직이는 모습이다. 주택 가격과 주택금융이 동반 상승하고 있는 상황인 것이다. 2019년 하반기부터 가계대출과 주택매매가격 모두 확장국면을 지속 중인 것으로 나타났다.

최근 주택금융의 확대 배경으로는 ▷수급 불균형에 따른 가격상승 기대 ▷공적 보증 확대 ▷풍부한 유동성의 주택시장 유입 등이 꼽혔다.

실제 가구 수가 늘어나고 수도권 인구 유입이 대폭 증가함에도, 주택공급이 탄력적이지 못해 수급 불균형 문제가 발생하고 있기 때문이다. 한은은 이러한 현상이 가격상승 기대를 동반해 주택금융을 늘린다고 분석했다. 또 주택 관련 리스크가 상당 부분 공적 보증기관에 이전되면서, 금융기관은 주택가격 급등에 따른 하방리스크가 존재함에도 주택금융 공급을 지속했다. 주택금융에서 공적보증이 차지하는 비중은 2019년 말 16.9%에서 올 9월 말 20.1%로 확대됐다. 따라서 한은은 주택금융 변동성을 줄이기 위한 노력이 필요하다고 제언했다. 한은은 주택시장 여건 변화가 금융시스템 위험으로 전이될 가능성을 억제하기 위해 ▷실거주 수요에 부합하는 일관성 있는 공급정책을 추진하고 ▷전세대출 등이 임대인의 유동성을 공급하는데 쓰이지 않도록 공급 규모·지원 대상 등을 조정하며 ▷주택 관련 거시건전성정책을 보완·강화해야 한다고 덧붙였다. 박자연 기자