[헤럴드경제=김성훈 기자] 금융당국이 내년 하반기 전세대출 추가 규제 가능성을 시사함에 따라 실수요자들의 불안이 커지고 있다. 내년 8월 이후 계약갱신청구권과 전월세상한제로 전세가 인상 제한을 받았던 물량이 시장에 풀려 전셋값 급등이 전망되는 터라 대출까지 조이면 전세난이 심화할 수 있기 때문이다.

금융위원회는 지난 22일 발표한 내년 업무계획에서 “가계부채의 건전성관리를 강화하겠다”며 ‘공적보증부 전세대출 구조의 적정성 점검’을 과제 중 하나로 언급했다. 전세대출의 공적보증에 대한 과잉의존을 낮춰서 금융사가 위험을 공유하도록 유도하겠다는 것으로 풀이된다.

전세대출 보증은 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증과 SGI서울보증(SGI)의 사적보증으로 나뉜다. 임차보증금의 약 80% 이내에서 보증해 주며 한도는 주금공 2억원, HUG 4억원, SGI 5억원이다.

현 정부는 몇차례 규제를 통해 주택소유자에 대한 보증 제한을 조금씩 확대한 바 있지만 무주택자는 규제하지 않았다. 올해 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입하는 과정에서 전세대출도 DSR에 포함하는 방안을 한때 검토했었지만 실수요자 피해를 우려해 최종적으로는 배제했다.

하지만, 당국은 여전히 전세대출이 과도하게 이뤄지고 있다는 문제의식을 갖고 있다. 차주 측면에서는 여유자금이 있음에도 전세대출을 과도하게 받아 남은 자금을 투자에 활용하는 문제가 있고, 금융기관 역시 보증기관이 대출액의 대부분을 보증하다보니 돈 떼일 염려없이 무분별하게 대출해줘 이자이익을 늘리고 있다는 것이다.

이에 전세대출 보증한도를 산정할 때 소득 등 상환능력 기준을 도입한다던지, 보증비율을 일괄 인하하는 등의 방안이 거론된다. 이는 10월 가계부채 관리 방안을 발표했을 때도 가계대출 증가세가 지속될 경우 추가적으로 도입할 수 있다고 언급했던 방안이다.

보증 비율이 제한되면 은행이 부담해야 하는 위험이 그만큼 높아지기 때문에, 은행들로서는 금리를 올리거나 대출한도를 줄이는 식으로 관리에 나설 가능성이 크다.

금융위 관계자는 “구체적인 추진 방향이 정해진 바 없고, 내년 상반기에 추진될 수 있는 문제도 아니다”라며 “차기 정부의 정책 방향에 따라 내년 하반기부터 논의해 볼만한 주제”라고 의미를 축소했다.

문제는 내년 전세시장이다. 전셋값 상승이 내년에도 이어질 것이란 관측이 높은 가운데, 특히 8월부터는 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 시행 2년을 맞아 가격이 불안해질 가능성이 높은 상황이다. 계약갱신청구권과 전월세상한제로 2년간 가격을 올릴 수 없었던 물량이 가격 제한이 풀린 채로 시장에 나오기 때문이다. 또 임대차 3법을 피하기 위해 전세에서 월세로 전환하는 물량도 늘어 전셋값을 부추길 전망이다.

주택산업연구원, 한국건설산업연구원, 대한건설정책연구원은 내년 전셋값이 올해와 비슷한 수준인 전국 평균 3.5~6.5% 오를 것이라고 전망하고 있다. 전세 계약은 보통 2년마다 갱신돼 2년치 상승분을 올려줘야해 실제 수요자가 체감하는 상승률은 10%를 훌쩍 넘을 가능성이 높다. 전셋값 상승만으로도 충분히 고통스러운 상황에서 대출마저 줄어들면 전세난이 심화할 수 있다.

한 금융권 관계자는 “정부가 내년 가계부채 총량 규제를 얼마나 엄격하게 적용할지, 가계부채 증가 속도가 어떨지가 관건이 될 것”이라며 “올해 전세대출을 총량 규제에서 제외했듯이 실수요자 피해 때문에 무산될 가능성도 적지 않다”라고 말했다.