서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축에서 1+1 재건축 사업 방식이 철회된 것으로 나타나면서, 정부의 다주택자에 대한 징벌적 과세에 대한 비판의 목소리가 한층 높아질 전망이다. 과도한 세부담이 결국 서울 강남권에 양질의 주택 공급을 줄이는 영향으로 현실화하면서 관련 정책의 개선 요구가 잇따를 것으로 보인다.

이번에 사업 방식이 변경된 신반포21차 재건축 아파트는 큰 평형의 아파트를 가진 소유주들이 재건축 후 대지지분을 쪼개 소형 아파트 두 채를 받는 방식으로 사업을 진행해 왔다. 하지만 올해부터 종합부동산세 부담이 크게 증가하는 등 다주택자들의 세금 부담이 커지자, 다수의 소유주들이 중대형 한채로 평형을 대거 변경하기에 이르렀다. 이에 따라 총 공급 가구수가 275가구에서 251가구로 줄어들었다.

정비업계의 한 관계자는 “큰 평형을 실거주용으로 택하고 나머지 소형 한 채를 전세 또는 월세를 두어 현금소득을 얻는 식으로 운영하는 집주인이 많았지만, 세금 부담이 커지자 이를 포기한 것으로 보인다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지금처럼 강남 아파트값은 무조건 오른다는 믿음이 자리잡은 때와 달리, 과거 집값의 변동폭이 클 때는 대형 1채보다 중소형 2채가 가격 방어가 좋았다”면서 “대형 아파트는 관리비도 많이 나오고 중소형에 비해 수요자층도 적다는 인식에 1+1 재건축이 인기가 있었지만, 다주택자에 대한 징벌적 과세가 이런 흐름을 바꿔놓은 것으로 보인다”고 설명했다.

실제 최근 몇년간 급등한 집값과 이에 비례해 치솟은 보유세 부담이 1+1 재건축의 매력을 반감시켰다.

1+1 재건축 분양으로 받은 아파트는 3년 간 전매제한에 걸리는데, 올해부터 다주택자 종부세율이 최고 3.2%에서 6%로 높아지는 등 세금 폭탄이 이어지자 보유해야할 유인이 사실상 사라진 것으로 업계는 보고 있다.

실제 수치상으로도 대형 아파트 1채를 소유하는 것이 소형 아파트 두 채를 유지하는 것보다 세부담이 크게 낮다. 강남권 한 아파트에서 시세 32억원 상당의 130㎡(전용)한 채의 올해 종부세는 1600여만원으로 계산된다. 하지만 같은 아파트 49㎡와 84㎡ 두 채(총 시세 28억원 상당)를 보유했다면 종부세가 7500여만원으로 뛴다.

설사 전매제한이 풀린 뒤 매도에 나선다고 해도 양도세 부담으로 손에 쥐는 차익도 크게 감소한다. 올해 6월1일부터 규제지역 다주택자는 주택을 매도할 경우 양도세 기본세율에 최대 20%포인트(2주택자)의 세금을 가산받기 때문이다.

반포동의 한 공인중개사는 “과거에는 주택공급을 늘린다는 이유로 국가에서도 1+1재건축을 장려했지만 지금 정부는 다주택자를 사회악으로 규정했다”면서 “3년동안 보유세를 감당하고 팔아도 양도세를 또 떼면 마이너스 수익률이 나는데 누가 하겠느냐 ”고 분위기를 전했다.

이에 신반포21차 재건축 사업의 1+1 재건축 철회를 계기로 높은 세부담과, 이에 따른 주택 공급 감소의 부작용이 이슈화될 전망이다.

강남권의 한 재건축조합 관계자는 “1+1 분양은 말그대로 집주인이 깔고 앉는 집 외에 한 채를 임대차시장에 공급하는 방법인데 이걸 포기하는 집주인이 많아질수록 양질의 도심 주택 공급은 부족해진다”며 “이는 곧 전월세 시장에서 가격 상승 요인으로 기능한다”고 언급했다.

신반포21차 재건축 사업지 뿐 아니라 현재 공사 중인 강동구 ‘둔촌올림픽파크 에비뉴포레(둔촌주공 재건축)’도 1+1 분양을 신청한 조합원들이 재건축조합을 상대로 분양주택 변경을 요구하며 갈등을 빚고 있는 상태다.

이처럼 다주택자의 과도한 세부담이 주택 공급을 감소시킨다는 지적이 제기되자 정치권에서 관련 법률의 개정 움직이기 나타나고 있다. 박성중 국민의힘 의원은 1+1 방식으로 분양받은 소형 주택은 종부세 중과 여부를 판단하는 주택 수에서 제외하는 내용의 종합부동산세법 개정안을 최근 발의했다. 이민경 기자