[헤럴드경제=양영경 기자] 일반 아파트를 대상으로 한 정부의 고강도 규제가 곳곳에서 ‘풍선효과’를 낳고 있다.

시중에 유동자금과 주택 수요가 넘쳐나는 상황에서 규제를 덜 받는 공시가격 1억원 미만 주택이나 오피스텔 시장의 열기가 달아오를 대로 달아오른 것이다. 정부는 그간 투기수요 차단을 위해 각종 대책을 쏟아냈으나 정작 투기는 막지 못했고, 시장 곳곳에 이상 과열 양상만 짙어졌다는 지적도 이어진다.

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [연합뉴스]

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 들어 지난 10일까지 전국 오피스텔 매매 건수 5만1402건으로 집계됐다. 2006년 통계가 작성된 이후 연간 기준으로 역대 최다치였던 지난해(4만8605건)의 기록을 뛰어넘은 것이다. 연말까지 아직 시간이 있다는 점을 고려하면 매매량은 더욱 늘어날 것으로 전망된다.

이는 아파트값이 급등하고 공급이 부족해지자, 주거용 오피스텔이 ‘아파트 대체재’로 떠오른 영향으로 분석된다. 여기에 오피스텔이 일반 아파트보다 규제가 덜하다는 점도 한몫했다. 갈수록 대출 한도가 줄어드는 아파트와 달리 오피스텔은 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 여전히 높다. 취득세는 주택 보유 수와 무관하게 4.6%가 적용되고, 청약 시에는 오피스텔을 보유하더라도 무주택자로 인정돼 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다.

최근 전매 규제를 피해 공급된 주거용 오피스텔에는 청약 쏠림 현상이 뚜렷했다. 이달 분양에 나섰던 서울 영등포구 신길동 ‘신길 AK 푸르지오’에는 12만5919명이, 경기도 과천시 별양동 ‘힐스테이트 과천청사역’에는 12만4427명이 접수했다.

이번처럼 100실 미만으로 공급된 오피스텔은 전매제한 규제가 없어 투기 수요까지 대거 몰린 것으로 풀이된다. 오피스텔은 청약할 때 청약통장이 필요 없다. 만 19세 이상이면 청약이 가능하며 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다. 청약 시 주택 소유 여부를 따지지 않고 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상도 아니다.

공시가 1억원 이하 아파트 매수세가 급증한 속초시 교동 일대 모습. [헤럴드경제DB]

오피스텔만큼 열기가 뜨거운 시장이 공시가격 1억원 미만 주택 시장이다. 정부는 지난해 7·10 대책에서 보유 주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%까지 올리면서 공시가격 1억원 미만에 대해서는 예외를 뒀다. 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 적용한 것이다. 다주택자가 양도소득세 중과를 피할 수 있는 주택가격대(공시가격 3억원 미만)와 맞물리면서 이 가격대 주택이 더 주목받았다.

실제 거래량도 급증했다. 7·10 대책 발표 이후 지난 8월까지 공시가격 1억원 미만 아파트는 총 26만555건 거래된 것으로 나타났다. 대책 발표 직전 14개월 간(2019년 5월~2020년 6월)의 매매건수인 16만8130건과 비교하면 9만여건 이상 늘었다. 개인이 269가구, 법인이 1978가구를 싹쓸이한 사례도 나왔다.

정부는 뒤늦게 공시가격 1억원 미만 주택에 대해 ‘실거래 기획조사’를 하겠다며 칼을 빼들었지만, 이에 대한 수요를 억제할 수 있을지는 미지수다. 공시가격 1억원 미만 주택은 정부 스스로 취득세 등에서 예외로 한 주택이기 때문에 이를 구매한 것 자체를 문제 삼을 순 없다. 정부는 업·다운계약, 편법증여, 명의신탁 등 법위반 사실이 적발된 경우에 한해 관계기관에 통보해 조치한다는 방침이다.

또 저가 주택은 지방 실수요층의 구매와도 관련이 있어 섣불리 규제를 가하기 쉽지 않은 상황이다. 노형욱 국토교통부 장관은 지난 10월 국정감사장에서 “(공시가격 1억원 미만 예외를 둔 것은) 지방에서도 주택시장이 침체된 지역을 배려한 것”이라며 “이 가격대는 실수요자가 살 것이라고 예상하고 제외했는데, 외지에서 수백 채 매집하는 사례도 나온 것”이라고 말하기도 했다.

정부는 오피스텔에 대해서는 아직 별다른 대응에 나서지 않고 있다. 일각에선 전매제한 대상이 기존 100실 미만에서 50~70실 정도로 강화될 수 있다는 관측이 나왔으나, 국토부는 당장 추가 대책을 내놓을 계획은 없다는 입장을 내놨다.

이는 아파트 대체재로 오피스텔 공급을 확대하는 상황에서 찬물을 끼얹을 수 없다는 판단을 한 것이라는 분석이 나온다. 최근 정부는 주거용 오피스텔의 바닥난방 허용 기준을 전용 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 확대하는 등 규제를 완화했다. 노 장관은 연말께 나올 전세대책의 주요 내용으로 빌라, 연립주택, 오피스텔의 공급 확대 등을 거론한 바 있다.