허그(주택도시보증공사)가 전세대출보증 과정에서 주택가격을 산정하는 기준을 변경한다. 매매거래가(매매가)보다 공시가격(공시가)를 우선 적용하는 방안이다. 보통 공시가보다 높은 매매가를 우선 적용하면서 전세보증사고가 늘어났다는 판단 때문이다.

5일 금융권에 따르면 전세대출 보증 기관 가운데 하나인 허그가 최근 전세대출보증 심사를 위한 주택가격 산정 기준을 변경하고, 이달 15일부터 변경된 기준을 시행한다. 기존에는 아파트, 오피스텔, 연립다세대 등의 주택에 대한 가격을 산정할 때 1년 이내의 최근 매매가를 우선 적용했다. 변경된 기준이 시행되면 국토교통부장관이 공시하는 주택가격의 150%에 해당하는 금액을 우선 적용하게 된다.

이번 기준 변경의 의미는 연립 다세대 및 단독·다중·다가구 주택에 대한 전세보증 심사 강화다. 전국의 아파트와 오피스텔은 대부분 KB시세가 최우선 반영돼 매매가와 공시가 적용 기준이 변경되도 영향이 크지 않다. 하지만 KB시세에 잡히지 않는 다세대 및 단독·다중·다가구 주택은 매매가보다 공시가가 우선 적용되면 산정될 주택가격이 낮아진다. 허그의 산정기준대로 공시가의 150%를 적용해도 해당 주택들의 가격은 여전히 매매가가 높다는 것이 일반적인 시각이다.

한 시중은행 관계자는 “매매가보다 공시가를 우선 적용하면 대부분 주택가격이 낮아질 것”이라며 “건마다 실거래 가격이 다른 다세대나 단독주택은 전세대출보증을 받기가 더욱 까다로워질 것”이라고 말했다.

실제 경기도 덕양구 소재 한 다세대 주택 2층의 현재 실거래 매매가는 1억1500만원인데 올해 1월 공표된 공시가는 6870만원이다. 공시가의 150%를 적용해도 1억30만원으로 매매가보다 1500만원 정도 낮다.

산정 가격 하락은 보증사고 예방으로 이어질수 있다. 허그의 보증 요건상 해당 주택의 선순위채권(주택담보대출)과 전세보증금 합이 주택가격을 넘지 않아야 전세보증이 가능하다. 높은 매매가 덕분에 전세보증을 받는데 문제가 없었던 주택도 공시가가 적용되면 전세보증이 제한될 수 있다.

이는 깡통 전세으로 인한 전세반환보증 사고를 사전에 방지하는 효과로도 이어질 수 있다. 주택가격 상승에 따른 전세보증금 상승이 공시가와 괴리가 커지면서 전세반환보증 사고율이 높아졌기 때문이다. 특히 청년 층이 주로 전세 임차인인 다세대 주택에서 ‘깡통 전세’ 등으로 인한 전세보증금 사고가 늘어나고 있다는 지적이 많다.

국민의힘 김상훈 의원이 허그로부터 제출받은 ‘집중관리 다주택채무자 현황’에 따르면 지난 8월 기준 수백억원의 전세보증금을 반환하지 않는 악성임대인이 129명으로 이들의 미반환 보증금은 4284억원에 달했다. 보증금 미반환 사례는 2160건이었다. 피해를 본 임차인 중 30대는 54.1%(1168건)에 달했다. 20대(291건)와 합치면 2030 청년세대가 전체 피해자 사례 중 67.6%를 차지한다.

허그 관계자는 “최근 KB시세가 잡히지 않은 주택이 많은 지역에서 계약서상 매매가를 실제 거래가격보다 높게 써서 전세대출을 받는 경우가 있다”며 “이런 경우 향후 전세보증금 사고가 발생할 가능성이 높아 더욱 신뢰성 높은 주택가격 산정이 필요하다고 판단했다”말했다. 이승환 기자