정부가 그동안 집값 통제의 핵심 수단으로 활용해온 ‘고분양가 심사제도’를 손질하기로 한 가운데 주택도시보증공사(HUG)는 아파트 공급확대의 근본 해결책이 될 수 있는 ‘주택분양보증제도’ 개선 방안을 찾는다.

최근 주택공급제도 변화와 1인 가구 증가 등 주택시장 변동 속도가 빨라지면서, 주택분양보증제도 역시 변화를 모색하겠다는 취지다.

서울 서초구 반포동의 아파트 건설현장

그러나 이번 개선안 연구엔 분양보증의 ‘복수 경쟁체제 전환’ 방안은 담기지 않았다. 건설 업계는 HUG가 독점하는 분양보증을 복수 기관에 허용할 것을 요구하고 있지만, 정부는 경쟁체제 전환을 주저하는 상황이다.

15일 국토교통부, HUG 등에 따르면 HUG는 지난달 23일 ‘주택분양보증제도의 중장기적 발전방안 연구’ 용역 입찰 공고를 냈다.

주택시장을 둘러싼 대내외 불확실성이 커지면서, 주택분양보증제도의 개선 방향을 찾으려는 것이다.

주택분양보증은 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금 등을 돌려주는 제도다. 주택 사업자는 30가구 이상의 주택을 선분양할 때 HUG의 분양보증이 있어야만 금융권을 통한 대출을 받을 수 있다.

보고서에는 주택분양보증의 공적 기능 강화 방안 등과 관련한 내용이 담길 것으로 관측된다. 이를 위해 국내외 보증 관련 기관에 대한 조사·분석 등이 이뤄진다.

이와 함께 주택공급제도·가구 구성·소비자 선호 체계 변화, 노후주택 재고의 증가 등 주택시장 환경변화도 점검한다.

연구용역은 4개월이 소요되며 내년 초 최종 보고서를 통해 정부에 정책 제언이 이뤄질 전망이다. 이번 용역에는 분양보증 시장 개방 관련 연구는 포함되지 않았다. 주택분양보증 시장은 지난 1993년부터 28년째 HUG의 독점 체제가 이어지고 있다.

최근 분양가 심사가 강화돼 집값 상승을 억제하는 수단으로 활용되자 주택업계의 반발이 커졌다. 분양가가 높다며 분양보증서 발급을 미루는 경우가 늘었기 때문이다. 업계에선 민간 보증사업자가 있다면 HUG보다 높은 분양가 제시를 통한 공급 활성화가 가능할 것으로 보고 있다.

지난 14일 HUG 국정감사에서도 분양보증 사업 독점 문제에 대한 지적이 제기됐다.

국민의힘 이종배 의원은 “HUG가 분양보증의 독점적 지위를 갖고 지난 5년간 1조원 가까운 수익을 거뒀다”면서 “2017년 국토부와 공정거래위원회가 합의해 지난해까지 (분양보증 기관을) 1개 추가하기로 합의했는데 이행하지 않는 이유가 무엇이냐”고 질의했다.

이에 대해 김수상 국토부 주택토지실장은 “분양보증은 주택경기 영향을 많이 받는데 불황기에는 대규모 변제 위험이 있어 이를 고려했다”고 답했다.

이는 분양보증은 불황기에 대규모 사고 발생 가능성이 높은데, 민간 기업의 경우 불황을 이유로 보증을 중단하더라도 강제할 수 없어 위험성이 크다는 것으로 해석된다.

앞서 공정위는 지난 2017년 HUG의 보증 독점을 ‘경쟁 제한적 규제’로 지목하고 개선할 것을 권고했다. 이에 국토부는 지난해 ‘주택분양보증제도의 발전 방향 제시를 위한 연구’ 용역을 발주하며 개선 논의에 나섰다.

현행 주택공급에 관한 규칙상 국토부 장관은 민간 보험회사 한 곳을 지정해 HUG와 경쟁체제를 만들 수 있다. 그러나 국토부는 불안정한 주택시장에 대한 통제력이 축소될 수 있다는 이유로 분양보증사업의 경쟁체제 전환을 미뤄왔다.

국토부는 최근 연구용역 결과를 검토한 후에도 현 독점 체제를 유지하는 쪽에 무게를 두고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 부동산 시장이 먼저 안정돼야 한다는 입장이다. 분양보증 시장에 진출할 기업이 SGI서울보증보험이 유일해 또 다른 독과점 형태가 나타날 수 있다는 점도 국토부가 고려해야 할 문제다.

업계 관계자는 “민간 사업자가 진입하면 보증료가 더욱 높아지는 등 시장 혼란이 발생할 수 있다”며 “준공 후 분양보증 상품 등 HUG가 다양한 보증상품을 개발할 필요가 있다”고 말했다. 민상식 기자