고승범 신임 금융위원장이 가계부채 관리를 최우선과제로 제시하면서 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 일정을 재검토가 유력하다. 이 때문에 시장에서는 정부 대출 규제가 상대적으로 저가 주택을 대상으로 옮겨갈 것이라는 관측이 나오고 있다. 차주별 DSR 2·3단계 적용 대상이 대부분 규제지역 저가 주택이나 비규제지역 소재 주택이기 때문이다.

고 위원장은 지난달 후보자로 내정된 이후 여러 차례 추가 대책으로 거론한 것이 차주별 DSR 조기 적용이다. DSR는 해마다 소득에서 빚 갚는 데 얼마만큼을 쓰는지를 나타내는 지표로, 현재 은행권은 40% 이하로 제한된다.

1단계로 올해 7월부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출(주담대)을 받는 경우나 1억원 초과 신용대출을 받는 경우 적용됐다. 내년 7월부터 시행되는 2단계는 지역 구분 없이 총대출 2억원 초과 차주까지 적용된다. 2023년 7월부터는 지역 구분 없이 총대출 1억원 초과 차주에게 적용된다. 고 위원장의 접근은 이를 앞당기겠다는 것이다.

4월 정부 발표자료를 보면 총대출 1억원 초과 차주는 전체의 28.8%인 568만명이다. 각 차주가 3~4인 가구를 구성한다고 가정한다면 두 집 또는 세 집에 한 집꼴로 DSR 규제 영향권이다. 1단계는 6억원 이하 주택은 규제 대상이 아니었지만 2·3단계는 주택 가격이 얼마든, 지역이 어디든 상관없이 대출액을 기준으로 규제를 한다.

기존 담보인정비율(LTV) 규제는 투기과열지구 15억원 초과 주택은 아예 주담대를 받을 수 없게 했으며, 9억원 초과 주택은 9억원 초과 값에 LTV를 20%만 적용하게 했다. 또 상대적으로 가격이 높은 투기·투기과열지구는 LTV 40%, 가격이 낮은 조정대상지역은 50%, 더 저렴한 비규제지역은 70%를 적용하는 구조다. 이미 고가 주택은 가능한 대부분의 규제 수단이 적용된 셈이다. 결국 다음 차례는 저가 주택이다.

특히 비규제지역은 DSR의 체감 강도가 더 클 수 있다. LTV 규제가 70%로 비교적 느슨했던 탓에 DSR 40%가 비규제지역까지 적용되면 대출 한도 감소폭이 더 커질 수 있다. 연소득 5000만원 차주가 비규제지역 6억원 아파트를 구입할 때 지금은 LTV 70%를 적용받아 4억2000만원까지 주담대가 가능했다. 추가로 연봉만큼 신용대출까지 받을 수 있다. DSR 규제가 적용되면 주담대 3억9500만원(금리 3%, 만기 30년)만으로도 DSR 40%를 채우게 되며 신용대출도 막힌다.

DSR 2단계 일정이 시작되기 전에 규제지역 6억원 이하 저가 주택과 비규제지역을 중심으로 막차 타기 바람이 불 수 있다는 관측이 나온다. 현재 수도권에서는 여주·포천·동두천·이천시, 양평·연천·가평군, 인천광역시 강화·옹진군 등이 비규제지역이다.

고 위원장은 가계대출 규제를 하면서도 실수요자는 어려움을 겪지 않게 배려하겠다고 말했다. 상반된 두 목표 속에서 무게중심을 찾아낼지 지켜볼 일이다.