소규모주택정비 관리지역 선도사업지로 선정된 서울 금천구 시흥3동 시흥유통산업단지 동쪽(위)과 서울시 양천구 목4동 정목초교 인근. [국토교통부 제공]

정부가 29일 발표한 2·4대책 후속 공급물량엔 가장 관심이 컸던 11만가구 규모의 수도권 2차 택지지구 대상지는 없었다. 후보지로 거론되는 지역에서 투기 가능성이 잇따라 확인되는 상황에서 조속한 발표보다는 철저한 조사 후 공개하는 게 국민의 불신을 줄이고 사업 추진동력을 확보하는 데 더 효과적일 것으로 판단한 것으로 보인다.

대신 서울 금천구 시흥4동 주민센터 인근 등 ‘소규모주택정비 관리지역’(이하 관리지역) 20곳과 인천 미추홀구 숭의2동 용현시장 북쪽 등 ‘주거재생혁신지구’(재생지구) 후보지 7곳 등 수도권 곳곳에 흩어진 구도심 지역을 소규모로 개발하는 계획이 담겨 있다. 관리지역 물량을 모두 합하면 1만7000여가구, 재생지구 물량은 3700가구 규모로, 수도권에서 추가로 2만여가구 공급물량을 확보했다는 게 이번 국토부 발표의 핵심이다.

▶LH 사태 효과…2차 신규 택지지구 지정 연기=이번 발표에 수도권 2차 택지지구 대상지가 빠진 것은 투기 의혹에 대한 시장 불신이 해소되지 않고는 사업이 제대로 진행되기 어렵다고 정부가 판단했기 때문으로 해석된다.

국토부는 “2·4대책 후속 조치로 수도권은 물론 지방의 택지지구 후보지를 모두 발굴해 지자체 협의를 진행하면서 사전 조사를 추진해, 특정 시점에 거래량과 외지인·지분거래 비중 등이 과도하게 커지는 정황이 확인됐다”며 “후보지 내 투기 가능성이 일부 확인된 상황에서 조속한 발표보다는 철저한 조사를 통한 위법성 투기행위 색출이 선행될 필요가 있다고 판단했다”고 설명했다.

국토부에 따르면 실제 몇몇 후보지는 최근 월평균 거래량이 해당 지역 5년간 월평균 거래량 대비 2~4배 증가했고, 일부 후보지는 전체 거래의 절반이 외지인 거래인 것이 확인됐다.

시장에선 광명 시흥 등 1차 택지지구 발표 후 터진 ‘LH(한국토지주택공사) 직원 투기 의혹 사태’가 2차 택지지구 발표를 지연시키는 등 벌써 사업 추진에 부정적인 영향을 끼치고 있다고 평가한다.

정부는 지난 2월 2·4대책을 통해 수도권 18만가구 등 전국에 26만3000가구를 지을 수 있는 신규 택지를 확보하겠다고 발표하고 1차로 광명 시흥과 부산 대저, 광주 산정 등 3곳 10만1000가구 규모(이외 세종 행복도시 1만3000가구)를 조성하는 계획을 발표했다. 하지만 LH 직원 투기 의혹 사건이 터지면서 추가 후보지에 대한 토지거래 이상 동향 조사 등이 대대적으로 진행됐고, 결국 4월 내 공개할 계획이던 2차 택지지구 발표를 미루게 된 상황이 발생했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “투기 정황이 있는 후보지에 대한 경찰 수사와 실거래 정밀 조사를 조속히 완료하고, 투기 근절을 위한 법령 개정이 완료된 직후 신규 공공택지를 공개할 계획”이라며 “정부 지원을 집중해 속도감 있게 추진할 것”이라고 말했다.

▶수도권 곳곳 소규모 개발로 2만여가구 공급=정부가 이번에 발표한 수도권 공급대책의 주요 내용은 관리지역(20곳)과 재생지구(7곳) 후보지 27곳에서 각각 1000가구 전후로 공급한다는 것이다.

관리지역은 대규모 정비사업이 어려운 노후화된 저층 주거지 밀집지역을 아파트단지로 개발하는 사업이다. 10만㎡ 미만 규모에 빌라 등 노후화된 집이 많고, 토지주 이권도 복잡하게 얽혀 있는 경우도 많아 개발에 속도를 내기 쉽지 않다.

정부는 이번에 서울 금천·양천·종로·중·성동·중랑·강서구, 경기 성남·수원·동두천시, 인천 부평구, 대전 동구, 광주 북구 등 총 20곳을 선도사업 후보지로 선정했다. 입지 요건(면적·노후도 등), 정비 필요성, 사업 추진 가능성, 지자체 추진 의지 등을 검토한 결과다.

정부는 이들 지역에 용적률 특례, 용도지역 상향 등의 인센티브를 준다고 제안했다. 예컨대 이번에 관리지구 후보지로 지정된 서울 시흥3동은 노후 저층 연립주택이 밀집해 주민의 소규모주택정비사업 추진 의지가 높지만 지역 내 도로가 협소해 기반시설 정비가 필요한 상황이다. 정부는 도로 확대 등 기반시설을 정비하기로 했다.

국토부는 향후 이 지역이 관리지역으로 지정돼 공공과 민간에서 다양한 소규모주택정비사업이 추진될 경우 약 1만7000가구의 주택 공급이 이루어질 것으로 예상했다.

재생지구는 노후 불량 건축물이 많고, 도로 등 기반시설이 열악한 ‘쇠퇴지역(도시재생활성화지역 등)’ 등 주거취약지역을 공공 주도로 개발하는 지역이다. 지자체로부터 접수된 총 20곳의 사업지를 대상으로 입지 요건(쇠퇴도·면적 등), 재생 시급성(노후·불량 건축물 비중 등) 및 사업 가능성(주거·공공시설 규모 등) 등을 종합적으로 검토해 7곳을 선정했다. 서울 구로구, 경기 수원·안양시, 인천 미추홀·서구 및 대전 대덕·동구 등이다.

예를 들어 인천 미추홀구는 노후 주거지가 많아 정비가 시급하나 대상지 일부에 무허가 주택이 밀집돼 민간 주도의 사업 추진이 어렵다. 정부는 개발이 가능하도록 여건을 조성하면서, 복합 커뮤니티센터, 주민건강센터 등 복지·주민편의시설을 공급해 복합형 지역재생거점으로 조성하겠다고 제안했다.

▶토지주들 얼마나 참여할지 관건=전문가들은 정부의 이번 대책도 결국 토지주들이 얼마나 참여할지가 성공의 관건이라고 본다. 정부는 관리지역으로 지정된 후 사업 효과를 분석하면, 관리지역 지정 전 민간 추진 사업과 비교해 공급가구 수가 평균 1.6배로 늘어나는 등 사업성이 개선되기 때문에 토지주들이 관심을 둘 것으로 본다.

정부에 따르면 소규모주택정비사업의 사업성 지표인 비례율(총사업수입에서 총사업비용을 뺀 금액의 비율)도 분양가구 증가에 따른 사업성 개선으로 관리지역 지정 전보다 최대 35%포인트 향상되는 평균 119% 수준이다.

국토부는 선도사업 후보지로 선정된 지역에는 소규모주택정비계획, 기반시설 설치 등 세부적인 사항에 대해 지역주민·기초지자체와 협의를 거쳐 10월까지 관리계획을 마련하고, 연내 관리지역으로 지정될 수 있게 지자체와 협의해나갈 계획이다.

박일한 기자