규제 대폭 완화·파격적 인센티브 제공에 방점
조합방식보다 10~30%P 높은 수익률 보장
개발이익 환수해 생활SOC 확충·세입자 지원
정부가 재건축초과이익환수(재초환)를 면제하는 공공 시행 재건축 정비사업방안을 도입한다.
조합원과 토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선공급한다는 방침이다.
정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’에 따르면, 정부는 서울 등 대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진한다.
공공 직접시행 정비사업을 통해 5년간 서울 총 9만3000가구, 지방 광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급한다는 목표를 설정했다.
공공이 시행하는 재건축 사업에선 재초환이나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다.
국토부는 “재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이므로 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금을 부과하지 않는다”고 설명했다. 현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상이 아니다.
개발이익은 공유한다. 재초환 면제로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%포인트를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등을 조정한다.
보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 쓰인다.
또 사업이 끝날 때까지 인허가·개발비용·주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담한다.
공공이 직접 시행하는 새로운 모델 적용으로 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있다는 게 정부의 설명이다.
국토부는 “수용방식을 활용하되, 종전 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공해 참여 유인을 높였다”며 “개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등도 가능하다”고 설명했다.
전문가들은 도심개발 활성화에 따른 투기 수요 차단이 관건이 될 것이라고 봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대규모 도심 개발에 따른 투기적 수요를 차단해 단기적 불안을 어떻게 진정시키느냐가 주요 과제일 것”이라고 말했다.
정부는 이에 대해 “투기 수요가 몰리는 것을 방지하기 위해 사업에 동의하지 않은 원주민, 대책발표 이후 매수자나 지분쪼개기 한 자에는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시한다”면서 “공공개발로 얻은 이익은 모두 지역에 재투자될 것”이라고 밝혔다.
정부는 민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유에 대해서는 “정비 사업은 공공성이 강한 사업이지만 소유주 중심으로 진행되며 개발 이익이 사유화돼 과도한 투자 대상으로 활용됐다”면서 “규제 완화 시 투기 수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단이 마련되지 못했다”고 했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공 정비사업 인센티브가 주민 동의요건 완화 및 재초환 면제, 토지수용 대상사업 확대로 늘어나며 기존 정비사업지들의 참여와 사업성 개선에 일부 물고가 트일 것으로 판단된다”고 봤다. 민상식 기자
