[헤럴드경제] 지난 1일 헌법재판소는 재건축 대상 지역에 땅과 건물을 갖고 있는 토지소유자에게 토지 매도를 청구할 수 있도록 조합 측에 권리를 보장한 것은 헌법을 위반하지 않는다고 판단, 서울 성동구 일대 토지 소유자 A씨 등이 재건축사업자의 매도 청구권을 명시한 도시 및 주거환경정비범(구 도시정비법) 39조가 재산권을 침해한다며 낸 헌법소원심판 사건에서 재판관 7대2의 의견으로 합헌 결정을 내렸다.
헌재는 “재건축사업이 도시 환경을 개선하고 주거 생활의 질을 높이는 공공의 이익을 위한 것”이라며 “매도 청구권은 사업 시행을 위해 정당한 권리”라고 판단했다. 반면에 단독주택 소유자는 자율주택 정비사업 등을 통해 주택을 개량할 수 있는 등의 대안들이 마련돼 공용 수용과 유사한 매도 청구권을 정당화할 만한 우월한 공익이 있다고 보기 어렵다는 재판관의 판단도 있었다.
-주택재건축사업 시행 시 사업에 참가하지 않은 토지 소유자에 대한 보상 기준은?
재건축사업자가 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업에 참가하지 않은 토지 소유자에 대한 보상기준은 재건축으로 인한 개발이익이 포함된 시가가 보상의 기준이 된다.
참고로 주택재건축사업조합이 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자를 상대로 구 도시정지법 제39조(현행 도시정비범 제64조)에 기해 소유권이전등기청구를 제기한 사안에서 대법원은 “주택재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 시가는 재건축으로 인한 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 판시했다.
이어 “노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격”이라고 덧붙였다.
-주택재건축사업에서 개발이익이 반영된 ‘시가’는 어떻게 산정되나
법무법인 한중 이승은 부동산변호사는 “부동산 개발인 점에서 유사하지만, 수용의 주체가 국가이고 수용의 객체가 토지인 점에서 차이를 보이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 함)에서는 보상 원칙에 대해 명시적으로 정하고 있다”며 “토지보상법 제70조 제1항에 따라 표준지 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 정하고 있다”고 설명했다.
또한 “토지보상법과 달리, 도시정비법에는 적정한 가격을 어떤 식으로 보상 액수를 정할지에 대한 구체적인 규정이 없다. 이러한 입법의 미비를 보완하기 위하여 대법원 및 하급심은 어떤 기준으로 개발이익을 산정하는지 살펴보면 재건축사업 시행으로 인한 지가변동분이 반영된 인근 대지의 가액을 1/3로 감액한 감정평가액을 기준으로 그 시가를 산정한 데 대해 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이라고 판단하였고(2014다416698 판결 참조), 매도청구권 행사 당시의 시가에 포함되어야 할 ‘개발로 인하여 발생할 것으로 예상되는 이익’의 범위를 구체적으로 제시하기도 하였다”고 설명했다.
마지막으로, 이 변호사는 “재건축이나 소규모주택정비사업은 공익적 측면보다 집합건물 소유자들의 개발사업 일환으로 이루어진다”며 “그럼에도 불구하고 매도청구권 행사로 공용수용과 같은 효과를 가져오는 점 등을 고려하여 개발이익이 적극적으로 평가되어야 한다”고 전했다.
한편, 자문을 구한 법무법인 한중 이승은 변호사는 부동산 전문 변호사로, 변호사 자격을 취득한 이래 부동산 명도, 임대차 관련, 재개발·재건축 조합 관련 여러 소송 및 자문 등 각종 부동산 분야에 특화된 사건 수행을 하고 있다.
