[헤럴드경제] 서울 25개 구중 아파트 3.3㎡(평)당 평균 가격 7위를 기록한 강동구 아파트 가격이 고공행진을 이어가고 있다. 부동산 전문가들도 기존 강남 3구인 서초, 강남, 송파에 강동구를 추가해 강남 4구로 부르고 있다. 향후 강남권 개발을 주도할 지역으로 강동구를 최우선으로 꼽을 만큼 기업, 교통, 환경, 학군 등 지역이 발전하기 위한 인프라 구축이 우수한 지역으로 평가 받고 있다.
강동구는 8호선~별내선 연장선, 5호선~하남선 연장선, 서울~세종간 고속도로 등이 개통 또는 공사 중에 있어, 한층 강화된 교통인프라를 구축했다. 여기에 고덕비즈밸리와 강동일반산업단지, 첨단업무단지 등의 3개 산업단지가 모두 완공되면 기존 강남 3구에 비해 부족했던 생산과 소비 부분을 채울 예정이다. 이미 2015년 완공된 첨단업무단지에는 삼성엔지니어링 등 11개 기업이 자리잡고 있다.
2022년 완공을 앞두고 있는 고덕비즈밸리는 150여개 대기업 및 중소기업들의 입주가 예정돼 있다. 또한 2025년에는 이케아코리아, 영화관, 쇼핑몰, 사무실 등으로 구성된 대형복합시설도 들어선다. 강동구 3개 산업단지가 완공되면 11만명의 고용 창출 효과와 20조원의 경제 유발 효과가 예상된다. 이에 강동구는 생산, 소비, 주거 등이 한곳에서 이루어지는 자족도시의 위상을 갖추게 된다.
이처럼 교통망과 기업이 늘면, 인구가 모이고 각종 상권이 발달한다. 이를 통해 해당 지역의 부동산(아파트, 상가, 토지)의 가치 상승도 이루어진다. 실제 강동구 아파트 시장 가격 상승을 이끄는 고덕그라시움은 5호선(상일동역) 역세권에 위치해 광화문, 강남지역으로의 진출이 용이하다. 또한 ‘제2경부고속도로’로 불리는 ‘서울~세종간 고속도로’(2024년 완공예정)와도 인접해 강동구뿐 아니라 서울 전체 아파트 시장에서도 커다란 주목을 받는 단지 중 하나이다.
최근에는 8호선~별내선 연장 구간에 들어서는 선사역 개통이 2년여 앞으로 다가오면서 강동구 내 아파트(부동산)시장의 변화가 감지되고 있다. 2023년 8월 개통예정인 선사역은 2020년 9월 기준으로 공정률 약 50%를 기록하고 있으며, 계획보다 5% 빠른 공정률을 보이고 있다. 이에 선사역에 인접한 강동롯데캐슬, 현대홈타운, 프라이어팰리스 등의 단지가 강동구 초역세권 대표 아파트 단지로 부상하며, 최근 강동구 아파트 가격 상승세를 이끌고 있다.
강동구 암사동은 선사유적지로 알려진 지역이자 개발제한구역으로 인식돼 개발의 어려움이 있는 지역이었다. 그러나 서울시가 선사유적지에서 매년 진행되는 선사문화축제를 시축제로 확대할 예정이다. 또한 강동구는 암사동 유적과 암사생태 역사공원 및 한강변을 녹지공간으로 연결하는 '암사초록길' 등을 묶어 관광벨트를 조성하고, 구립미술관도 건립하는 등 최적의 주거와 문화 지역으로 개발을 추진 중에 있다.
도시계획 전문가들은 “예나 지금이나 역세권 지역은 부동산 개발과 투자 시장의 블루칩으로 평가 받고 있다. 역세권 부동산이 인기가 높은 이유는 인구의 집중도가 높고, 경기의 좋고 나쁨에 영향이 적기 때문이다. 또한 역세권 개발사업이 진행되는 곳은 교통 외에도 다양한 생활기반 시설이 함께 갖춰지는 핵심 지역으로 주목 받으며, 편리한 생활과 커다란 가치 상승으로 부동산 실수요자들 사이에서 찾는 이들이 많다.” 라고 설명했다.
최근 강동구 내 아파트 가격은 크게 상승했지만 실제 거래건수는 예년에 비해 감소세를 보이고 있다. 이러한 원인은 최근 정부에서 발표한 종부세 개편의 영향에 있다. 지난 11월 25일 국회 기획재정위원회 유경준 의원실이 내놓은 '2018~2030년 서울시 구별 공동주택 보유세 변화 분석 보고서'에 따르면, 현재 서울시의 평균 보유세 부담이 85㎡ 공동주택 기준 182만원에서 2025년에는 897만원, 2030년에는 4577만원까지 증가하는 것으로 나타났다. 서울시 평균 보유세 부담이 5년 뒤엔 4.9배, 10년 뒤엔 25.1배 급증한 수치다.
이에 강동구 내 역세권 아파트 거래는 둔화된 반면 암사역, 선사역 역세권 일대 토지 거래는 활발하게 이루어지고 있다. 이러한 배경에는 세금과 대출 규제만으로는 집값을 잡기 어렵다 판단한 정부 부동산 정책의 변화에 있다. 정부는 서울 지역의 주택 공급을 결정하고 그린벨트 해제와 역세권 고밀개발 방안 등의 카드를 내세웠다.
실제 강동구 암사역 주변 그린벨트로 남아 있는 구역의 토지 거래가가 최근 3배 이상 올라 있고, 이미 용도변경을 마치고 상업시설 등이 들어선 부지 시세는 3.3㎡(평)당 2000만원 가까이 치솟았다. 강동구는 이미 지난해 이 일대를 고밀도복합구역으로 지정, 추후 서울시의 ‘역세권 활성화 사업’ 혜택을 받도록 지원하고 있다. 서울 지역 주택 시장 규제가 강화된 이후 8호선 암사역과 선사역 일대 토지는 최근 들어 지목을 가리지 않고 매물로 나오자마자 거래가 성사 된다는 것이 현지 부동산 관계자의 설명이다.
현지 부동산 관계자는 “주택의 경우 공시가격 합산액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원까지 공제)을 넘기면 종부세 과세 대상이다. 하지만 토지는 주택에 비해 종부세 부담이 낮고, 특히 그린벨트는 경영계획 인가를 받아 사업하는 곳, 특수산림 사업지구 지정임야, 종중 임야 등 특수한 경우를 제외하고는 종부세 대상이 아니다. 이에 최근 암사역, 선사역 일대 역세권 그린벨트 지역 부동산을 찾는 이들이 많다. 특히 8호선 암사역과 선사역(개통 예정) 주변으로 관광, 문화시설이 들어서면 서울에서 이만한 주거 환경을 갖춘 곳은 몇 안된다. 따라서 향후 정부 주택 공급 정책에 방향 따라 개발제한구역 해제 논의가 이루어 질 수 있는 가능성이 높은 지역 중 하나이다.” 라고 설명했다.
