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  • 전세도 실거래가와 정부 공식시세 3~4배 차이[부동산360]

  • 서울 아파트 전세 실거래가, 감정원 시세 비교해 보니
    문정부 출범 후, 서울 전세 16.3% 올랐는데, 정부 통계론 2.9%
    “전셋값 상승 국민 체감, 정부 인식보다 심각”
    “실거래가 정보 더 적극 활용해 대응해야”
  • 기사입력 2020-10-24 06:59
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[헤럴드경제=박일한 기자] 전세도 서울에선 실거래가격과 정부 공식 통계로 활용하는 시세 상승폭과 격차가 심각하게 벌어진 것으로 나타났다. 실제 거래된 전셋값 상승폭이 한국감정원이 집계한 시세 오름폭보다 서너배 큰 것으로 확인됐다. 국민들이 체감하는 전셋값 상승이 정부가 공식 통계로 활용하는 전세 시세 변동폭 보다 훨씬 크다는 이야기다.

24일 헤럴드경제가 전세 계약 신고 건으로 작성되는 ‘전세 실거래가격지수’(이하 전세 실거래가)와, 표본주택을 선정해 전세 시세 변동률을 조사해 발표하는 한국감정원 전세 ‘주택가격동향’(이하 전세 시세) 자료를 비교한 결과, 둘 사이 변동률 격차가 지난 5월 이후 크게 벌어지고 있다.

전세 실거래가도 전세시세 통계처럼 한국감정원이 작성하는 것은 마찬가지지만, 전세 계약자가 임대차 계약을 체결하고 ‘확정일자’를 받기 위해 법원 또는 동사무소에 접수하는 전세 거래 자료를 통해 작성한다는 점에서 전세 시세 통계와는 다르다. 집계 절차가 두 달 정도 소요돼 현재 7월 신고 건까지 최종 집계됐다.

서울 전세 실거래가와 정부 공식 전세 시세간 차이가 심각하게 벌어진 것으로 조사됐다. 서울 송파구 인근 중개업소 앞을 한 시민이 지나가고 있다. [헤럴드경제DB]

전세 실거래가 자료에 따르면 서울 전세 실거래가는 4월 0.03% 오르며 안정적이다가 5월 1.56%, 6월 1.47%, 7월 1.35% 등 계속 높은 상승폭을 유지하고 있다. 그런데 같은 시기, 전세 시세 통계는 이를 전혀 반영하지 못하고 있다. 5월 전세 시세 통계로는 0.06% 오르는 데 그쳤고, 6월 0.24%, 7월엔 0.45% 정도만 올라 안정적인 것으로 집계했다.

이런 흐름을 보이면서 1~7월 서울 아파트 전세 실거래가는 누적으로 6.1% 뛰었다. 같은 시기 한국감정원 전세 시세 변동률로는 1.99% 상승하는 데 그쳤다. 전세 실거래가 상승폭이 전세 시세 통계에 잡히는 오름폭보다 세배 이상 큰 셈이다.

임대차보호법이 지난 7월말 시행된 이후, 8월부터 서울 전셋값 상승세는 더 가팔라진 것으로 조사되고 있어, 실거래값 상승폭와 시세 변동률의 격차는 더 커졌을 것이란 게 시장 관계자들의 예상이다.

서울 아파트 전세 실거래가와 전세 시세 변동률 격차는 최근 몇년간 계속 벌어졌다. 2016년 연간 전세 실거래가 변동률(3.3%)과 시세 변동률(2.82%) 차이는 0.48%포인트(p) 수준이었다. 문재인 정부가 출범한 2017년엔 이 차이가 2.2%p(실거래가 4.6%, 시세 2.4%)로 커졌다.

2018년, 2019년엔 전세 시세는 마이너스 변동률을 보인 것으로 조사됐지만, 실제로는 오른 것으로 나타났다. 2018년과 2019년 전세 시세는 –0.03%, -0.67% 변동률을 각각 기록한 것으로 집계됐지만, 실제 전세 실거래가는 2018년 1.5%, 2019년 4.4% 각각 상승했다.

문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 올해 7월까지 서울 아파트 전세 실거래가는 16.3% 상승했다. 같은 시기 한국감정원 전세 시세 통계엔 2.93% 오른 것으로 집계됐다.

이런 변동률 차이는 전세가격에 대한 조사에서도 드러난다.

7월 기준 서울 아파트 전세 실거래 중위가격은 1㎡당(이하 전용면적 기준) 600만7000원으로 600만원을 넘었다. 84㎡ 크기라면 5억459만원 정도다. 그런데 한국감정원 전세 시세는 1㎡당 556만7000원으로, 84㎡ 기준으로는 4억6763만원이다. 실거래가는 5억원을 넘었는데, 시세 기준 통계에선 한참 못 미친다. 전세 가격에 대해 국민이 느끼는 체감과 정부가 파악하고 있는 인식 차이에 차이가 클 수밖에 없다.

곽창석 도시와공간 대표는 “정부가 공식적으로 활용하는 전세 시세 통계가 실거래가에 한참 못미친다는 건 정부가 시장 상황을 안정된 것처럼 오판할 수 있다는 것”이라며 “요즘처럼 정부 공식 통계기관의 시세 정보가 실거래가에 한참 못미치는 시기엔 실거래 사례를 더 꼼꼼히 파악해 대응할 필요가 있다”고 조언했다.

한편, 한국감정원 시세는 전국 2만8360개 표본주택(아파트 1만7190채·연립주택 6350채·단독주택 4820채)을 지정해, 조사원이 호가·실거래가 등을 고려해 작성한다. 한국감정원 직원이 표본주택을 정해 여러 가지 변수를 반영해 시세를 작성하기 때문에, 정부의 정책 의지 등이 반영될 가능성이 높다는 지적이다.

jumpcut@heraldcorp.com

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