서울 강남의 아파트 단지 모습[헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=성연진·양대근·양영경 기자] “일부 급매 거래가 있겠지만, 거래량 감소 속에서도 새 아파트 중심의 신고가 거래가 이어질 것으로 보인다” (우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장)

“유동성 축소로 서울 아파트 가격은 내년 하락 전환할 것으로 보이지만, 서울 강남권 등 서울 핵심지 주거 지역은 오를 수 있다” (임주혁 한화투자증권 여의도63지점장)

헤럴드경제가 5일 금융투자업계의 부동산 전문가 및 프라이빗뱅커(PB) 12명을 대상으로 앞으로의 부동산 시장 움직임 및 내 집 마련 전략을 물은 결과, 4분기 이후 내년 상반기까지 서울 아파트 시장은 소폭이라도 ‘오른다’는 전망이 우세했다. 전세시장은 하락 전망이 단 한명도 없었다.

▶전문가 둘 중 하나, “집값 오른다면 서울”=2명을 제외하고 10명이 연말까지 상승 내지 보합을 내다봤다.

김효선 NH부동산수석위원은 “시장 유동성이 여전히 풍부하고 서울 아파트 실수요자 구매 심리가 뒷받침되고 있는 데다가, 거래 가능한 물건이 한정돼있어 연말까지 1% 미만으로 소폭 오를 것”이라고 말했다.

김 위원을 비롯해 12명 중 8명의 전문가는 연말까지 1% 미만 상승을 내다봤다. 대부분 부동산 관련 세금 부담에 따라 상승폭이 제한될 것으로 분석했다. 다만 전셋값 상승으로 전세회피수요가 중저가 아파트 시장으로 유입되면서 하락전환도 쉽지 않을 것이란 설명이다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 부부장은 “내년 상반기 보유세부담과 양도세 강화로 상승폭이 제한되겠지만, 전세시장에서의 월세 전환 및 보증금 인상으로 세입자의 매매전환수요가 이 매물을 받아내며 1~3% 가량 상승이 나타날 것”이라고 전망했다.

실제 내년 주택가격 상승시 유망 지역으론, 노도강(노원구·도봉구·강북구)이나 금관구(금천구·관악구·구로구) 등 서울 저평가 지역을 꼽는 이가 응답자의 3분의 1로 가장 많았다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “30대 중심의 중저가 주택 수요는 전세란 등으로 더욱 늘어나면서 서울 저평가 지역 중심으로 상승 가능성이 있다”고 말했다.

다만 세 부담으로 하락 전환할 것이라는 전망도 나왔다. 김연화 IBK 기업은행 부동산 팀장은 “내년 양도세 중과와 보유세 강화 등으로 매물이 풀리면서, 서울 아파트 시장이 내년 상반기 3~5% 하락할 것”이라며 “대출 규제 및 각종 세 강화로 수요가 위축된 데다가 주택임대사업자의 매물도 일부 출현할 가능성이 있다”고 설명했다.

▶전세대란은 내년에도 계속=전세 시장은 매매 시장보다 더 강한 상승 전망을 나타냈다. 특히 3기 신도시 사전 청약 후에도 전세대란이 이어질 것이란 전망도 나왔다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “전세는 3기신도시 사전청약 후에도 해소되지 않을 것”이라며 “신규입주물량 감소, 계약갱신청구권에 따른 전세 공급 축소 뿐 아니라 3기신도시 사전청약을 한다해도 무주택 전세를 유지해야함을 감안하면 전세란은 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

이에 내년 상반기에 서울 아파트 전셋값이 3~5% 오를 것이란 전망은 63%에 달했다. 연말까지로 좁혀봐도 12명 중 1명(보합)을 제외하곤 모두 상승을 내다봤다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “전세물량이 적고 3기 신도시 청약을 위해 무주택 요건을 유지하는 세입자가 증가해 전세가격안정을 보이긴 어려울 것”이라고 밝혔다.

신정섭 신한은행 부부장은 “매매시장은 미래를, 임대시장은 현재 상항을 주로 반영한다”고 말했다. 그는 “지금 당장 들어갈 집이 부족하면 임대료는 상승할 수 밖에 없으며, 3기 신도시도 이를 해결하긴 어렵다”면서 “서울 및 수도권 인기지역의 전셋값 상승은 향후 수년간 계속될 것으로 예상된다”고 전했다.

yjsung@heraldcorp.com

※설문에 도움주신 분들(가나다순)

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김연화 IBK기업은행 부동산팀장, 김효선 NH농협은행 부동산부문 수석위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 부부장, 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장, 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장, 임주혁 한화투자증권 지점장, 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장, 한유진 삼성생명 패밀리오피스 프로