문재인 정부 초기 조세 혜택을 부여해 제도권화를 꾀한 민간등록임대주택이 서울에서 송파구, 강남구, 강서구 등 상위 3개구에 전체의 3분의 1 가량이 몰려 있는 것으로 나타났다.

이와 달리 무주택가구는 관악구, 강서구, 송파구 순으로 많아, 자치구별로 민간임대주택의 수급은 차이를 드러냈다.

17일 서울도시연구 ‘민간등록임대주택의 현황과 문제점’ 논문을 보면 민간임대주택 관리 사이트 ‘렌트홈’에 지난해 6월10일까지 등록된 서울 시내 민간등록임대주택은 36만1824가구다. 법인이 2%, 개인 임대인이 98%였다. 서울시 총 주택은 367만가구이며, 임차가구는 208만가구로, 민간등록임대주택은 전체 임차가구의 약 17.3%를 차지했다. 서울시 공공임대주택 비율은 6.4%로 서울시 임차가구 23.7% 가량은 공공 또는 임차료 상한 등 세입자권리 보호가 가능한 제도권 임대주택에 거주 중이다.

자치구별 민간 등록임대주택 수를 보면 송파(4만4087가구), 강남(3만2969가구), 강서(2만7916가구), 마포(2만814가구), 서초(2만201가구) 순으로 많다. 상위 3개구(10만4972가구)가 전체의 29%를 차지했다.

서울의 무주택가구수는 전체 193만8071가구이며, 무주택가구 대비 민간등록임대주택 비율은 18.7%였다. 무주택가구 대비 민간등록임대주택 비율은 송파(37.6%), 강남(30.9%), 서초(28.0%), 마포(24.9%), 영등포(23.5%) 순으로 높았다. 이들 지역은 민간등록임대주택에 거주하는 무주택가구가 그만큼 많다는 의미다.

무주택가구가 14만4891가구로 가장 많은 관악구의 경우 민간등록임대주택은 1만6765가구로 적어 비율은 11.6%에 그쳤다. 민간등록임대주택의 면적을 보면 1인 가구용으로 보이는 40㎡ 미만이 절반이 넘는 63.2%를 차지했다. 40~60㎡ 미만이 21.7%, 60~85㎡ 미만이 10.5% 순이었고, 85㎡ 초과도 4.6%였다.

주택유형을 보면 다세대주택이 36.2%로 가장 많고, 오피스텔 등 준주택(22.1%), 아파트(18.9%), 도시형생활주택(12.8%), 다가구주택(4.6%), 단독주택(4.0%) 순이다.

등록시점 별로 보면 2018년이 30%로 가장 많이 차지, 정부가 초기 주택임대사업의 제도권화 정책이 효과를 발휘한 것으로 확인된다.

한편 정부는 주택임대사업자 제도가 다주택자의 절세용으로 악용되고 있다고 보고, 지난달 민간등록임대주택 제도를 손질, 도심에서 공급이 부족한 아파트에 대해선 더이상 임대사업자로 등록하지 못하도록 한 만큼 아파트의 민간등록임대주택 비율은 낮아질 것으로 전망된다.

민간임대주택은 4년(단기), 8년(장기)로 등록하며 이 기간에는 의무임차와 임차료 5% 이내 상한 조건이 부여된다. 또한 마포구만 따로 봤을때 전세가격이 상승하는 시기에 민간임대주택의 임대료 상한 효과가 나타나 중장기적으론 민간등록임대주택이 전세가격 상승을 억제하는 것으로 확인됐다.

이번 논문에선 200명을 표본으로 온라인 설문한 결과 54%가 민간등록임대주택을 모른다고 답한 것으로 나타났다. 표본 응답자 연령은 20~39세가 전체의 79%였다.

민간등록임대주택 세입자 권리와 관련해, 제도적으로 보장할 필요가 있다고 생각하는 거주기간과 임대료 인상률 제한을 물은 결과 평균 7.9년, 5.3%로 나타났다. 이는 현 제도(8년, 5% 이내)와 거의 일치했다.

논문은 임대의무기간을 8년으로 통합해 단일화하거나, 4년 임대의무의 혜택은 대폭 축소해 운영하고, 세입자가 권리에 대해 몰라서 손해보는 일이 없도록 민간등록임대주택 제도와 권리를 홍보하는 한편 공인중개사가 표준임대차계약서를 작성하는 지 감독을 강화해야한다고 제언했다.

한지숙 기자