서울 송파구 잠실동 일대 한 공인중개 사무실 앞의 모습. [연합]

[헤럴드경제=양대근·이민경 기자] 정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 인하하겠다고 발표하면서 전문가 상당수는 최근 급격히 진행되는 전세의 월세 전환 속도가 일정 부분 진정될 것으로 관측된다.

하지만 임대차계약이 끝나는 4년 뒤에도 전세 부족이 심각할 경우 보증금이 급등할 수 있고, 각종 꼼수나 편법이 기승할 수 있다는 반론도 제기된다.

19일 현행 주택임대차보호법을 보면 계약 기간에 전세를 월세로 전환할 때 전월세전환율로 그에 대한 비율을 정해놓고 있다. 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다.

새 전월세전환율인 2.5%는 기존 시행령의 이율 3.5%를 2.0%까지 낮추는 것이다. 만약 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간에 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 할 경우, 현행 전월세전환율을 적용하면 월세는 약 66만6000원으로 계산된다. 반면 같은 상황에서 전월세전환율이 2.5%가 된다면 월세는 41만6000여원으로, 기존보다 25만원가량 더 내려가게 되는 셈이다.

국토교통부 관계자는 “임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과, 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다”고 밝혔다. 지난 6월 기준으로 전세대출금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다.

현지 공인중개업계에 따르면 전일 기준 서울 주요 대단지 아파트에는 순수 전세매물은 거의 없고 대부분 보증부 월세매물만 나와 있다.

이번 인하 결정으로 임대인의 수익 감소가 불가피해지면서 전세의 월세 전환 속도 역시 다소 줄어들 것으로 관측된다. 다만 당장 급격한 변화로 이어질 가능성은 크지 않다는 지적이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “(새 전환율이 적용되면) 월세 전환 속도가 지금보다 감소하겠지만 그렇다고 해서 급격하게 줄지는 않을 것”이라며 “임대인마다 상황은 다르겠지만 1년 은행 정기예금금리 자체가 0.8% 정도 수준으로, 은행에 넣어놓는 것보다는 그래도 월세 2.5%가 더 나을 수 있다”고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “6월 기준 전국 아파트의 전월세전환율은 4.6% 수준이고, 서울도 4%를 보이고 있어 월세 이율은 지금보다 절반 정도 감소할 전망”이라면서 “임대차 3법의 통과 이후 수익률 보전 차원에서 진행되던 임대인의 보증부 월세 전환 속도를 단기적으로 다소 둔화시킬 수 있을 것”이라고 밝혔다.

다만 이번 결정으로 4년마다 시장 혼란이 더 커질 수 있다는 분석도 나온다. 신규 계약에는 새로운 기준이 적용되는데 전세물량이 지금처럼 부족할 경우 월세는 비슷하더라도 보증금이 대폭 늘어날 공산이 크다.

함 랩장은 “전월세상한제에 이어 월세 이율 상한까지 (정부의) 직접적인 가격 통제로 인해 민간 임대사업 축소와 물량 감소를 부채질할 확률이 높다”면서 “인위적인 가격 통제로 시장이 왜곡되면서 임대차 보호 기간이 종료되는 4년마다 월세 전환이 급격히 확대되거나 임대료가 급등하는 문제를 낳을 수 있다”고 지적했다.

시장 안정을 위해서는 임대인에게 일정 부분 ‘당근’이 필요하다는 시각도 있다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “정부가 지금부터 공급을 늘려도 1, 2년 안에 당장 늘어나기는 어렵고 결국 민간 시장에 의존해야 한다”면서 “지금처럼 규제가 심하면 임대인은 집을 아예 비워놓으려고 할 수 있어 어느 정도의 당근이 필요하다”고 설명했다.

이와 관련해 함 랩장은 “임대수익으로 노후생활을 영위하는 고령자에 대한 과세 감면 및 준조세 감면 등 고령 임대인에 대한 배려가 필요해 보인다”고 밝혔다.

이달 말부터 진행되는 입법 과정에서 다양한 상황을 고려해야 한다는 지적도 있다. 현행 주택임대차보호법은 민법의 특별법 형태로, 법규 위반에 대해 행정 제재를 가하는 수단이 아니다. 이에 따라 전월세전환율이 부당하게 책정됐을 경우 세입자는 소송 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 문제를 제기하는 방법밖에 없다.

또한 현행 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정하고 있지만, 그 반대 경우에는 별도 규정이 없는 상황이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 ‘시장전환율’을 참고해 집주인과 세입자 간 협의해 정해야 한다. 시장전환율이란 시장에서 통용되는 전환율을 말하는 것으로, 시장 상황에 따라 차이가 크게 날 수 있다.

전월세전환율 인하가 최종 확정되면 임대인의 과세 기준이 되는 간주임대료율도 낮춰야 한다는 의견도 나온다. 안 부장은 “현재 저금리 상황에서 임대인도 보증금을 운용해 수익을 크게 내지 못하고 있다”면서 “간주임대료율 인하 등 합리적이면서 충분한 논의 과정이 필요한 시점”이라고 설명했다.

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