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  • [어떻게 생각하십니까] 전세 사라지고 모두 월세 사는 세상 올까? (feat.성시경 쇼)

  • 헤럴드경제 기획취재팀 팟캐스트 '성시경 쇼'
    '전세→월세 대전환' 가속화되나…집중 분석
    '서울권역 13만호 이상' 8.4 공급대책 현실성은?
  • 기사입력 2020-08-08 15:21
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[헤럴드경제=기획취재팀] 문재인 정부의 부동산 대책 후폭풍이 계속되고 있습니다. 계약갱신청구권·전월세상한제 등 임차인의 주거 안정을 위한 '임대차 3법'에 이어 종부세법 등 '부동산 3법'까지 속전속결로 국회를 통과하면서 임대차 시장이 큰 변화를 겪고 있습니다. 당장 임대인들이 전세를 놓던 집을 월세로 전환해 전세 제도가 빠르게 소멸할 것이란 우려섞인 전망도 나옵니다. 정말 곧 전세 제도가 자취를 감추고 대부분의 임차인들이 월세에 사는 세상이 올까요?

헤럴드경제 기획취재팀이 만드는 팟캐스트 '성시경 쇼'는 최근 이같은 정부의 부동산 대책과 예상 효과, 앞으로의 전망에 대해 분석하는 방송을 공개했습니다. 팟캐스트 플랫폼 '팟빵'에서 송출되는 성시경 쇼를 통해 자세한 내용을 들을 수 있습니다. 다만 방송 내용을 기사로도 정리해달라는 일부 청취자들의 요청에 기자수첩 형태를 빌려 관련 내용을 공개합니다.

▶"전세→월세 전환 가속화할 것" vs "보증금 빼주기 쉽지 않을 것" = 전세 제도는 과거 고금리 시대 일종의 '무이자 사금융' 역할을 해왔던 제도입니다. 높은 은행 이자 때문에 대출받아 집 사기가 부담스러웠던 집주인(임대인)에게 세입자(임차인)의 전세 보증금이 '이자 없는 대출' 역할을 해준 셈입니다. 세입자 입장에서도 매월 나가는 세 부담 없이 안정적으로 살다가 계약이 끝나면 보증금을 고스란히 돌려받을 수 있어 목돈을 모으는 데 유리했습니다.

하지만 2020년 8월 현재 한국은행의 기준금리는 0.5%에 불과합니다. 제로 금리에 가까운 초저금리 시대입니다. 집주인 입장에서는 거액의 전세 보증금을 받아 은행에 넣어봤자 이자가 얼마 안 되고, 다른 부동산 매입에 쓰려 해도 다주택자에게 많은 세금을 물리는 정부 정책 때문에 구미가 당기지 않는 상황입니다. 결국 전세보다는 다달이 월세를 받아 각종 세금을 부담하는 데 쓰는 게 유리하다는 계산이 나옵니다. 저금리 시대를 맞아 전세 제도가 서서히 소멸의 길을 걸을 것이란 분석은 이번에 나온 게 아니라 이미 오래전부터 나온 이야기입니다.

쟁점은 '전세→월세' 전환의 시기(속도)와 그 규모입니다. 정부의 강력한 정책 드라이브로 인해 과연 언제부터, 얼마나 많은 집주인(임대인)들이 전세를 월세로 돌릴 것이냐는 겁니다. 지금까지 전세를 놓던 집을 당장 월세로 돌릴 임대인들은 그렇게 많지 않을 것이란 분석이 나옵니다. 전세를 월세로 돌리려면 임차인에게 전세 보증금 일부를 돌려줘야 하는데, 그럴 여력이 없기 때문입니다.

거액의 목돈을 쉽게 융통할 수 있는 '현금 부자' 임대인들은 이미 전세가 아닌 월세를 받고 있을 가능성이 큽니다. 나라에서 정해놓은 전월세 전환율은 현재 4.0%입니다. 예를 들면 전세 보증금 5억원 중 3억원을 돌려주고 이를 보증금 2억원짜리 월세로 바꾸면 월 100만원이 됩니다. 3억원을 돌려주고 연 4.0%(1200만원) 수익을 낼 수 있는 셈입니다. 심지어 시장의 전월세 전환율은 8% 전후에 달한다고 합니다. 정부가 정한 전환율 기준(4.0%)을 지키지 않아도 처벌 조항이 없기 때문입니다.

물론 일부 임대인들은 대출을 받아서라도 보증금을 내어주고 월세로 전환하려 할 겁니다. 재계약 시 전세 보증금을 올리고 그 돈을 월세로 받는 '반전세'도 늘어날 가능성이 큰 상황입니다. 임대인의 높아진 세금 부담이 세입자에게 전가될 것이란 우려가 나오는 이유입니다. 다만 여당은 전월세 전환율 강제 조항을 신설할 움직임도 보이고 있습니다. 임차인들 상당수가 이용중인 전세가 급격하게 사라지면 엄청난 반발이 예상되기 때문입니다. 안그래도 복잡다단한 임대차 시장인데, 정부의 쏟아지는 정책과 맞물려 임대인과 임차인 모두 계산이 복잡해질 것으로 보입니다.

팟캐스트 '성시경 쇼' 2회 방송 타임테이블 [그래픽=권해원 디자이너/khw@heraldcorp.com]

▶"서울 권역에 13.2만호 더 짓겠다"…8.4공급대책 현실성은 = 정부는 서울 권역에 13만호 이상의 주택을 추가 공급한다는 내용의 '8.4 공급대책'도 내놨습니다. 그동안은 규제를 통한 '수요 억제' 측면의 대책이 주를 이뤘다면, 이번에는 주택 공급을 확 늘려 부동산 가격을 안정화 효과를 거두겠다는 겁니다. 이번 대책이 개발 호재로 인식돼 오히려 투기 심리를 조장할 수도 있다는 지적도 있습니다. 하지만 정부는 "결코 그러한 일이 발생하지 않겠다"며 시장 교란행위를 발본색원하겠다고 합니다. 정부의 의지가 뜻대로 이뤄져 약속한 13만 호의 주택이 조기에 공급되기만 한다면, 부동산 가격 안정화에 큰 도움이 되는 건 당연한 수순으로 보입니다.

문제는 이번 공급대책의 현실성입니다. 20여 차례가 넘는 부동산 정책을 쏟아냈지만 집값이 잡히기는 커녕 계속 오르는 모습을 보이자 급하게 마련한 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 졸속 대책 아니냐는 지적입니다. 실제로 정부가 신규공급 추진 지역을 발표하자 서울 마포구와 노원구, 과천시 등을 대표하는 인물들은 "아무런 사전 협의도 없었다"며 강력 반발하기도 했습니다. 태릉골프장 부지에 1만호를 짓겠다며 내놓은 교통개선 대책은 지난 3기 신도시 발표 때 나온 내용을 그대로 '복붙(복사 붙여넣기)'한 것에 불과하다는 지적도 나왔습니다.

대책의 핵심인 '재개발·재건축'을 통한 7만호 공급 역시 비관적으로 보는 시각이 우세합니다. 정부는 용적률을 완화하고 서울 아파트 층수도 기존 35층에서 50층까지 허용하기로 했습니다. 재개발·재건축을 유도하기 위해 규제를 풀어주는 듯 보입니다. 하지만 강력한 공공성 확보를 전제로 한다는 점이 변수입니다. 늘어난 용적률의 절반 이상을 국고에 환수하도록 하는 등(기부채납) 재개발·재건축 조합이 가져가는 개발이익을 최소화하기 때문입니다.

실제 공급대책이 발표되자 대부분의 재건축·재개발 조합이 ‘전혀 관심 없다’며 난색을 표하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이번 공급대책의 절반 이상을 차지하는 재개발·재건축은 이들 민간의 자발적 참여가 없으면 불가능합니다. 정부의 대책이 현실성이 부족하다는 지적이 나오는 이유입니다.

[기획취재팀 = 배두헌·김성우·김지헌 기자]

팟캐스트 '성시경 쇼' 썸네일 [일러스트·그래픽=이주섭 디자이너/jusoeba@heraldcorp.com]

※'성시경 쇼'는? = 헤럴드경제 기획취재팀 3명의 젊은 기자들이 모여 만드는 시사경제 팟캐스트. '성공에는 별 도움 안되는 시사경제 토크쇼'의 준말이다. 주요 경제 뉴스를 딱딱하지 않게 소개하고 재미있게 분석하는 게 목표다. 팟캐스트 플랫폼 '팟빵'과 오리지널 ES 계약을 맺고 방송을 송출한다. 팟빵에서 '성시경 쇼'를 검색하면 각 에피소드를 찾아 청취할 수 있다.

'성시경 쇼' 1회 방송 타임테이블 [그래픽=권해원 디자이너/khw@heraldcorp.com]

badhoney@heraldcorp.com

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