지난 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산 중개업소에 매물 정보 대신 부동산 규제 관련 안내문이 붙어 있다. [연합]

‘임대차 3법’(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)이 시행되면 2년마다 집을 옮겨 다니는 일이 사라지는 등 임차인(세입자)의 주거가 안정될 것이라는 기대와 함께 전세 시장이 더욱 불안해질 것이라는 반발도 커지고 있다.

전셋값이 4년마다 크게 오르고, 전세를 반월세로 전환하는 속도가 빨라지는 등 결과적으로 임차인의 부담이 커질 것이라는 우려다. 법 시행 초기 매물잠김에 따른 전셋값 폭등 등 혼란을 막기 위한 정부의 철저한 준비가 필요하다는 지적도 제기된다.

▶월세·반전세 전환 움직임…세입자 주거부담 더 커진다=지난 29일 계약갱신청구권제와 전월세상한제 법안이 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 본회의를 거쳐 이르면 다음달초 시행될 전망이다.

법안은 거주 중인 임차인이 원할 경우 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 허용해 최대 4년까지 거주할 수 있도록 하고, 집주인이 재계약 시 전세금을 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것이 골자다.

임대차 3법 시행 전 보증금을 미리 올려 받거나 전세를 보증부 월세인 반전세나 월세로 돌리려는 움직임이 나타나고 있다. 정부가 보유세 인상을 예고한 상황에서 저금리 기조도 장기화하면서 전세 품귀 현상은 더욱 가속화될 전망이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “영국, 일본 등 해외 사례를 보면 (임대차 3법과 같은 법이) 시행 전 임대료가 폭등했다”면서 “임대차 3법이 시행되기 전부터 전월세 가격이 상승하고, 반전세·월세가 크게 늘어날 것”이라고 전망했다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “저금리 상황에서 임대차 3법이 시행되면 전세가 큰 폭으로 줄고 월세로의 전환이 일어날 것”이라고 내다봤다.

특히 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행될 예정인데, 신고제가 자리를 잡지 않은 상황에서 계약갱신청구권이나 전월세상한제가 제대로 작동할 수 있을지에 대한 의문도 제기된다.

▶빈 집 증가 등 매물잠김 우려…전세 시장 불안=과거의 경험에서 보듯 이번에도 매물잠김에 따른 단기간 전셋값 상승을 막기는 어려울 것이라는 전망이다.

KB국민은행 자료에 따르면, 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입된 1990년 당시에도 1년 전인 1989년 서울 아파트 전세가 상승률은 29.6%를 기록하며 폭등한 바 있다. 이를 막고자 정부는 계약갱신청구권을 기존에 계약한 세입자에게도 소급해 적용키로 했다. 그렇지 않으면 집주인들이 새로운 세입자를 받아 임대료를 한꺼번에 올릴 부작용이 우려되기 때문이다.

하지만 법 시행 전 집주인이 임차인에게 실거주나 매매를 위해 계약갱신을 하지 않겠다고 통보하고, 집을 비워두면 전·월세 물량이 급감하는 현상이 생길 가능성도 있다.

익명을 요구한 부동산 업계 전문가는 “전세금이 저렴한 재건축 아파트 등의 경우 빈 집이 늘어나는 등 임대차 시장에서 임대 주택이 상당수 사라져 전셋값이 상승할 수 있다”면서 “아울러 집을 사려는 이들이 늘어나 강북 지역 아파트나 다세대 주택 등 상대적으로 저렴한 주택에 몰려 매매가격도 함께 오를 수 있다”고 우려했다.

▶4년마다 전셋값 큰 폭 뛰고…집주인-세입자 갈등 확산=임차인은 4년간 임대기간을 보장 받으면서 계약을 한 차례 갱신할 수 있게 된다.

하지만 집주인이 기존 계약이 끝나고 새 세입자를 받을 때 4년치 임대료를 한꺼번에 올려, 전셋값이 4년마다 지금보다 더 큰 폭으로 오르는 부작용이 나타날 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “2년에 한 번씩 두 차례나, 4년에 한 차례 크게 올리나 결국 상승하는 건 같다”고 말했다.

최근 전셋집 구하기가 어려워지면서 집주인과 세입자 간 갈등 양상이 확산될 가능성도 있다. 일부 집주인들은 세입자가 퇴거 요청에 응하지 않을 때 대처할 방법을 찾는가 하면, 일부 세입자 사이에서는 벌써부터 “임대차 3법이 시행되기 전 집주인 연락을 받지 말고 집도 보여주지 말자” 등 얘기가 나돌고 있다. 민상식·양영경 기자