[헤럴드경제=성연진 기자] 17일 발표한 정부의 21번째 부동산 대책에는 정비사업에 대한 규제책도 대거 담겼다. 이에 따라 강남 재건축 아파트는 조합원당 4억~5억원에 달하는 재건축 초과이익 환수가 이뤄질 것이라는 시뮬레이션 결과도 나왔다.

서울 강남구 대치동의 대표적 재건축 아파트단지인 은마아파트. [헤럴드경제DB]

6·17 부동산대책에 담긴 재건축시장에 대한 정부 규제는 ▷안전 진단 강화 ▷거주 요건 강화 ▷재건축 부담금 본격 징수 등 크게 세 가지로 나뉜다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 고가 주택을 대상으로 한 규제 영향으로 약세를 보이던 강남 등 서울 지역 재건축시장이 다시 반등하자 이에 대한 압박에 나선 것으로 풀이된다.

가장 눈에 띄는 것은 지난해 말 헌법재판소에서 합헌 결정이 난 재건축 부담금의 징수 부분이다. 정부는 올해 하반기부터 한남연립과 두산연립을 시작으로 본격적인 재건축 부담금 걷기에 나설 것이라고 밝혔다.

[국토교통부]

이에 따라 강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지를 시뮬레이션한 결과도 발표했다. 그 결과, 강남 5개 단지 평균의 재건축 부담 예상액은 4억4000만원에서 5억2000만원에 이른다. 단지별로 최고금액은 무려 7억1000만원으로, 웬만한 아파트 한 채 값으로 추정됐다.

강북 1개 단지의 경우 조합원당 1000만~1300만원, 수도권(경기) 2개 단지의 경우 60만~4400만원으로 계산됐다.

강남 지역 재건축사업 진행이 꽁꽁 묶일 것으로 예상되는 대목이다. 국토부는 “재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정이 이뤄지는 12월 이후 최초 재건축 부담금 부과 조합부터 적용할 것”이라고 설명했다.

강남 일대 재건축 사업을 추진하는 단지들의 반발도 예상된다. 서초구 고속터미널 인근 공인중개업소는 “재건축사업을 미루고 그냥 내부 수리를 거쳐 실거주하겠다는 집주인도 늘고 있다”며 “정비사업은 주거환경이 악화된 아파트를 대상으로 하는 것인데, 이렇게 되면 누구를 위한 것인지 목적이 불분명해지는 것 같다”고 말했다.

무엇보다 재건축사업이 중단되면 벌어질 일반분양 공급분에 대한 우려 목소리도 있다. 실제 강남권에선 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮게 책정되거나 사업수익성이 맞지 않으면서, 일반분양분을 최소화하는 움직임이 재건축 단지를 중심으로 나타나고 있다. 청약시장 과열로 입증된 수요에 대한 고려가 되지 않았다는 비판이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 최근 양천 목동6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전 진단을 통과하면서 집값이 급등하는 조짐을 보이자 재건축 초기 단지들의 속도 제어에 나선 것으로 판단된다”면서 “정비사업의 속도 제한은 단기 투기 수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에 제한적”이라고 밝혔다.

이어 “서울 아파트 입주물량이 올해 4만1562가구에서 내년 2만4040가구로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급 확대 방안이 병행될 필요가 있기 때문”이라고 설명했다.

한편 정부는 재건축 조합원 분양 신청 자격도 강화했다. 투기적 목적의 수요를 차단하겠다는 움직임으로 풀이된다. 이에 따라 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정을 거쳐 최초 조합 설립 인가를 신청하는 사업부터는 조합원 분양 신청 전 2년 이상 거주해야 분양권을 받을 수 있다. 다만 2년 연속이 아닌 기간 내 거주 시기를 합산하는 방식으로 적용할 것이라고 답했다. 상대적으로 분양가가 낮은 조합원 분양권을 실수요자에게 한정하려는 대책이다. 정부는 올해 12월 법 개정을 거쳐 이를 적용할 계획이다.

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