서울 아파트값이 9주간의 하락세를 마감하고 최근 상승 전환하면서 정부의 수요 억제정책이 한계에 직면했다는 우려의 목소리가 나온다. 서울 송파구 잠실 일대 아파트단지 전경.[사진=박해묵 기자]

[헤럴드경제=민상식·양영경 기자] 서울 아파트값이 9주 간의 하락세를 마감하고 최근 상승 전환하면서 정부의 수요 억제정책이 한계에 직면했다는 우려의 목소리가 나온다.

부동산 대책에 대한 시장의 내성이 커진 만큼 대출규제 강화 등 추가 대책을 내놓는다 하더라도 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 수 있다는 전망도 많다.

▶부동산대책 후 하락세 32주→9주=15일 한국감정원에 따르면 지난해 말 발표된 12·16 부동산대책 이후 세 달여 만에 서울 아파트값 상승세가 멈춘 뒤 9주 연속(3월 넷째 주~5월 넷째 주) 떨어졌다. 정부 대책 발표 후 ‘버티기’를 하던 다주택자들이 세 부담을 덜기 위해 급매물을 내놓으면서 하락했다는 분석이다.

하지만 최근 하락세를 마감하고 다시 상승 전환하면서 정부의 집값 안정화 대책에 대한 실수요자들의 불안감이 커지고 있다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 불확실성에도 시장의 풍부한 유동성과 잠실 마이스·용산 정비창·목동 재건축 등 각종 개발호재 발표로 서울 아파트에 돈이 몰리고 있는 것이다.

12·16대책에 따른 9주간 하락세는 과거 정책에 비해 그 약발이 오래 가지 못했다. 지난 2018년 9·13 대책 이후 서울 아파트값은 사상 최장 기간인 32주 연속(2018년 11월 둘째 주~2019년 6월 셋째 주) 하락세를 이어갔다.

2017년 8·2 대책 땐 5주 연속(2017년 8월 첫째 주~9월 첫째 주) 하락했지만, 12·16대책이 다주택자에 대한 ‘초강력’ 규제였던 점을 감안하면 12·16 대책에 따른 약발이 더 오래갔다고 보기 힘들다.

정부의 ‘두더지 잡기’식 규제로 인한 시장의 내성이 커지고 있다는 게 전문가들의 평가다. 핀셋 방식으로 특정 지역을 규제하면서 다른 쪽은 각종 개발 계획을 내놓는 ‘엇박자 행보’가 시장의 내성을 키웠다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “국민들이 정부의 강력한 부동산 대책 발표에도 집값이 오르는 경험을 하면서 차츰 학습효과가 생기게 됐다”면서 “9·13 대책 당시에는 다들 규제 내용을 파악하려는 눈치보기에 나서 하락세가 32주까지 길어졌는데, 막상 겪어보니 별게 없다고 생각하게 돼 12·16대책 땐 그 관망세가 짧아졌다”고 설명했다.

이 연구원은 이어 “정부의 잇단 부동산 대책에도 집값이 상승해 집을 사야겠다는 생각은 더 커졌기 때문에 또 대책이 나와도 집값이 언젠가 오른다는 학습효과를 바꾸기 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.

서울 송파구 잠실 일대 아파트단지 전경.[사진=박해묵 기자]

▶시장과 정부의 줄다리기 속…어떤 추가대책 나올까=시장에선 벌써부터 이번에 나올 부동산 대책에 대한 전망이 무성하다. 최근 과열 양상을 보이는 지역과 주택 가격대를 고려하면 ▷인천·군포·안산 등 규제지역 지정 ▷ 9억원 이하 중저가주택을 포함한 대출규제 강화 ▷ 갭투자 방지를 위한 보유·거주기간에 따른 세제 및 전세대출 규제 강화 등의 대책이 담길 가능성이 크다.

높은 전세가율이 갭투자를 가능케한다는 점에서 전셋값의 과도한 상승을 억제하는 ‘임대차 3법’(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)의 빠른 추진도 재차 강조될 수 있는 부분이다.

다만, 시장도 규제에 내성이 생긴 탓에 대책의 효과가 어느정도 이어질 지는 미지수라는 관측이 나온다. 현재 코로나19 대응 차원에서 이어진 초저금리 정책과 시중에 풀린 막대한 유동성이 규제 효과를 떨어뜨릴 수 있다는 시각이다.

정부는 그간 대출규제나 보유세 강화 등을 통해 일정 기간 시장 수요를 억눌러왔지만, 이에 따라 풍선효과는 물론 규제 우회로가 다양하게 생기는 등 부작용도 적지 않았다. 비규제지역이나 중저가 단지의 가격 상승, 법인거래·증여 활성화 등이 그 사례다. 정부는 규제를 통해 ‘투기세력’을 겨냥해왔지만, 이번에 대출규제 기준이 9억원 아래로 내려갈 경우 서민·중산층 실수요층까지 옥죌 수 있다는 우려도 제기된다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “9억원 이하까지 대출규제가 강화되면 실거주를 원하는 사람들이 체감하는 어려움이 더 커질 수 있고, 오히려 현금이나 갭투자 등을 바탕으로 집을 사들이는 사람은 거의 해당사항이 없을 것”이라며 “전체적인 규제의 틀과 방향을 고민해야 할 때”라고 봤다.

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