[헤럴드경제 DB]

이른바 ‘임대차 3법’으로 불리는 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입에 속도가 붙고 있다. 임대시장 안정과 세입자 보호를 위한 초강력 대책인 만큼 주택시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 이를 바탕으로 그간 상대적으로 규제가 느슨했던 고가전세 세입자 등에 대한 감시망도 촘촘해질 수 있다는 관측도 제기된다.

▶ 국회 개원 동시에 임대차법 우수수…=10일 국회와 국토교통부에 따르면 최근 윤후덕 더불어민주당 의원은 임차인에 1회에 한해 계약갱신청구권(2+2년)을 행사할 수 있게 하고, 임대료 증액 상한을 5%로 묶는 전월세상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 대표 발의했다. 같은 당 박주민 의원은 임차인이 계약갱신청구권을 무기한 행사할 수 있도록 하는 내용의 법안을 발의했다.

이런 내용을 실현할 수 있는 바탕이 되는 건 전월세신고제다. 이는 전·월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내 실거래가를 신고하도록 하는 제도다. 현재 전·월세는 임차인이 확정일자를 신고한 일부 주택에 대해서만 실거래 정보가 등록된다.

이 제도가 도입되면 임차인은 확정일자를 따로 받지 않아도 보증금 보호를 받게 되는 동시에 시세정보도 쉽게 파악할 수 있다. 정부는 전·월세시장의 현황을 보다 정확하게 들여다볼 수 있게 된다. 이를 도입하기 위한 주택법 개정안은 지난 20대 국회 때 안호영 민주당 의원이 발의한 바 있고, 이번 국회에서도 안 의원이 대표 발의할 예정이다.

의원입법 형태를 띠지만 정부도 역점을 둬 추진하는 사항이다. 국토부는 지난달 관련 연구용역을 발주했다. 정부가 올해부터 임대소득에 대한 과세를 시작한 데다 ‘2020년 주거종합계획’에서도 강조해 빠른 도입·정착이 이뤄질 것이란 전망이 나온다.

▶전·월세시장 훤히 들여다본다…다음 규제 기반되나=전월세신고제가 다음 규제로 가는 교두보가 될 수 있다는 관측도 나온다. 특히 긴장감이 감도는 곳은 고가전세 시장이다.

전세는 통상 서민 주거 안정과 연관돼 자금조달계획서 등이 필요 없고, 각종 세금으로부터 자유롭다는 특징이 있다. 이는 고가전세에도 예외 없이 적용된다. 이 때문에 자금흐름 노출을 꺼리거나, 주택구입으로 장기간 자금을 묶어둘 필요가 없다고 생각하는 자산가들은 일부러 고가전세를 택하기도 했다. 특히 사업가와 연예인, 외국계 기업 임원 등이 선호한다는 게 공인중개업계의 설명이다.

매매에 비해 규제가 덜하다는 점을 악용한 사례도 적지 않았다. 고액 전세금을 편법 증여의 수단으로 삼은 것이 대표적이다. 지난 2017년 국세청에 적발된 10억원 이상 고액 전세 편법증여건수는 101건으로, 2014년 50건과 비교해 2배 늘었다.

고액 전세금은 향후 고가주택을 취득하는 자금 원천으로 사용될 가능성도 크다. 고가전세에 장기간 머물면서 청약가점을 쌓고 분양가가 높아 중도금 대출이 불가능한 단지의 청약에 도전하는 사례, 추가 자금을 보태 고가주택을 사들이는 사례 등이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “현 청약제도상에서는 건물이나 땅을 보유하고 있어도 집만 없으면 청약할 수 있는 것이 현실”이라며 “고액 전세금은 고가 주택에 청약할 수 있는 기반이 된다”고 전했다.

이렇다 보니 고가전세를 일반전세와 동일 선상에서 볼 수 없다는 목소리는 계속해서 나오고 있다. 고가 전세보증금에 세금을 부과하자는 주장도 이런 맥락에서 나온다.

하지만, 고가 전세보증금에 대한 세금 부과는 과세논리가 성립되기 어려운 측면이 커서 실현성이 크지 않다.

이 때문에 고가전세 세입자에 대한 감시망을 촘촘히 하는 쪽으로 전개될 가능성이 더 크다는 관측이 나온다. 물론 소유자가 아닌 거주자에게 세금을 부과하는 나라도 있다. 영국은 우리나라로 따지면 전·월세 세입자가 카운슬세(지방세) 납세의무자다. 국토연구원 관계자는 “영국처럼 거주자에게 세금을 부과하려면 먼저 세제를 통합하는 등의 논의가 있어야 한다”며 “조세 부과 체계가 달라지는 부분이어서 단기간에 추진하기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “세금을 부과하려면 소득이나 재산이 있어야 한다”며 “전세금은 세입자가 보유하는 것이 아니라 집주인에게 넘기는 돈이며, 계약기간 중 그 금액(가격)이 올라가는 것도 아니어서 과세 논리가 성립하기 어려운 부분이 있다”고 말했다. 양영경 기자