[헤럴드경제=양영경 기자] “학습효과만 믿고 일단 지르고 본다고요? 주택의 가격이나 시장의 거래 패턴을 봤을 때 정부 규제가 완화될 시점은 아닌 것 같습니다. 실수요자가 아니라면 예외 없이 규제가 강화될 수 있다고 보고 시장에 접근해야 할 때입니다.”

25일 서울 영등포구 여의도동 하나금융투자 사옥에서 만난 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 최근 ‘정책 우위의 시간’ 속에서 주택시장이 움직이고 있다며 이같이 진단했다. 그는 한국의 국내총생산(GDP) 대비 주택시장의 시가총액 추이를 비교, “전국 주택시장이 활황세를 기록한 2018년 말 해당 수치가 2.5배를 기록하며 역대 최고로 높은 수준이 됐고, 2019년 수치가 발표되면 또 최고치를 돌파할 것으로 보인다”고 설명했다. 소득 대비 가격상승 속도가 빠른 상황에서 안정화 정책은 불가피했을 것이라는 게 그의 시각이다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 25일 인터뷰에서 “강남불패보다는 신축불패가 유효할 것”이라고 내다봤다. [이상섭 기자]

이는 워런 버핏이 주식시장의 과열 여부를 판단할 때 쓰는 ‘버핏 지수’(시총/GDP)다. 채 위원이 여의도 증권업계에서 탄생한 대표적인 부동산 전문가라는 점이 드러나는 부분이기도 하다. 그는 대학에서 건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 후 2011년부터 건설·부동산 애널리스트로 활약 중이다. 또 작가이자 유튜버로 부동산 시장에 대한 시각을 전하고 있다. 그는 오는 28일 중구 대한상의에서 열리는 ‘헤럴드부동산포럼 2020-코로나19 시대 주택시장 변화와 바람직한 정부정책’에서 ‘최근 10년간 정부정책이 주택시장에 미친 영향과 건전한 주택시장을 위한 정부정책’에 대해 발표한다.

채 위원은 12·16 부동산대책을 비롯해 켜켜이 쌓아놓은 대책들이 종합적인 효과를 발휘할 시점이라고 진단했다. 또 정부가 내놓을 카드가 남았다는 점에서 결국 정책 방향대로 ‘게임의 룰’이 설정될 가능성이 크다고 봤다. 다만 보완이 필요한 부분도 여전하다. 그는 “대출 규제는 법인대출로 우회할 수 있는 등 빈틈이 컸다”며 “조정·비조정지역에 각각 적용되는 규제도 차이가 커서 풍선효과가 날 수밖에 없었다”고 했다.

오히려 실수요자의 내 집 마련이 어려워진 측면도 있다고 지적했다. 채 위원은 “주택가격이 낮을수록 생애 최초주택이 될 가능성이 크다”며 “15억원 초과 고가주택을 표적으로 삼았더니 (규제가 없는) 9억원 이하 주택 가격이 뛰면서 실수요자가 접근할 수 없는 상황이 됐다”고 말했다. 또 청약제도에서는 소득은 낮고 자산은 많은 소위 ‘금수저’보다는 성실히 일하는 맞벌이 부부에 대한 배려도 필요할 것이라고 봤다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 25일 인터뷰에서 “강남불패보다는 신축불패가 유효할 것”이라고 내다봤다. [이상섭 기자]

앞으로 시장에서는 ‘강남불패’보다는 ‘신축불패’가 유효할 것이라고 내다봤다. 그는 “우리나라 주택시장은 철저히 신축 중심으로 흘러갔다”며 “압구정이나 1기 신도시인 분당이 과거 주목을 받았던 것도 새 주택 공급 때문이었고, 2010년대 들어 마포가 지금의 위상을 가지게 된 것도 결국은 신축의 힘이었다”고 설명했다.

특히 새집이 대규모로 공급되는 3기 신도시가 큰 관심을 받을 것으로 전망했다. 최근 코로나19로 집이 작업공간이 되는 등 다양한 평면이 요구되는 시대도 왔다. 결국 이런 니즈도 신축이 가장 빨리 반영할 수 있고, 이에 따라 수요자도 움직일 것이라는 의견이다.

채 위원은 “모두가 강남에 살 필요가 없는 시대가 올 수 있다”며 “3기 신도시는 새 평면을 반영한 주택들이 대거 공급되는 데다가 서울 의존형이 아닌 광역거점도시로 개발되면서 출퇴근도 편리할 것”이라고 봤다.

부동산 간접투자에 대해서도 강조했다. 그는 “정부가 부동산 투자 역시 주거용 건물 대신 비주거용 건물로 하도록 유도하고 있다”며 “정부정책에 편승하는 것도 하나의 전략이라는 점에서 국내·해외 리츠(REITs)에서 투자 기회를 찾아보는 것도 좋을 것”이라고 조언했다.

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