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  • [부동산360] “계약해도 맘대로 팔 순 없다”…분양권 전매제한의 모든 것

  • 8월부터 수도권·광역시 분양권 전매금지
    부득이한 사정만 예외 인정…해외 이주 등
    미분양분·미계약분 주택 수 인정도 달라
  • 기사입력 2020-05-23 08:32
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오는 8월부터 수도권과 지방 광역시의 비규제지역에서도 분양권 전매가 사실상 금지된다. 사진은 규제 대상에 포함된 경기 화성시 일대 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=양영경 기자] 오는 8월부터 수도권과 전국 광역시 민간택지에 공급되는 주택의 분양권 전매가 금지된다. 분양권을 수억원의 웃돈(프리미엄·P)을 붙여 되파는 데서 비롯된 이른바 ‘청약 광풍’을 막겠다는 취지다. ‘투기와의 전쟁’을 선포한 정부가 내놓는 이런 처방이 투기 수요의 진입을 막는 데 주효할지 주목된다.

정부는 왜 이런 대책 내놨을까

국토교통부는 지난 11일 수도권과 광역시 대부분 지역의 민간택지에 공급되는 주택의 분양권 전매를 금지하는 내용의 주택법 시행령을 8월 중으로 시행한다고 밝혔다. 그간 일부 지역에서는 청약에 당첨되고 6개월이 지나면 분양권 가격을 올려 팔 수 있었지만, 앞으로는 대부분의 지역에서 불가능해진다. 수도권에서는 추가로 과밀억제권역과 성장관리권역, 광역시에선 용도지역 중 도시지역으로 지정된 민간택지에서 나오는 주택의 분양권을 전매할 수 없다. 이는 분양권이 투기 수단으로 이용되는 것을 차단하기 위한 조치다.

국토부에 따르면 올해 분양된 아파트 단지의 40% 이상이 20 대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록했다. 2017~2019년 수도권과 광역시 민간택지에서 20 대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록한 아파트의 당첨자 4명 가운데 1명은 분양권을 6개월 내 되판 것으로 나타났다. 투기 수요 진입으로 청약시장이 과열되면 실제 내 집 마련을 위해 청약한 사람들이 손해를 볼 수 있다는 게 정부의 판단이다.

경기권 한 분양단지 견본주택에 몰린 예비청약자의 모습. [헤럴드경제DB]
사실상 분양권 전매 전면 금지

이번 규제 조치로 기존 수도권 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)뿐만 아니라 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서도 분양권 전매가 금지된다. 현재 비규제지역인 인천시(경제자유구역 등 일부 제외), 경기 의정부·시흥·부천 등이 과밀억제권역으로, 동두천·파주·오산·포천·화성·양주·연천 등 수도권 외곽지역이 성장관리권역으로 지정돼 있다. 사실상 수도권 대부분이 포함되는 셈이다.

또 ‘도시지역’이 규제 대상이 된 전국 광역시 역시 대부분이 도시지역이어서 전매 금지 규제에서 벗어난 지역은 일부에 그칠 것으로 보인다.

전매 제한 어기면 최대 징역형도…

한층 강화된 전매 제한 규제 대상은 개정된 주택법 시행령이 발효되는 8월 이후에 입주자 모집을 공고한 아파트부터다. 규제를 어기면 매도인과 매수인뿐만 아니라 공인중개사까지 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 해당 분양권의 당첨도 취소된다.

다만, 분양권 전매가 허용되는 예외 규정도 있다. 부부 공동 소유를 위한 지분 증여 시에는 분양권 전매가 허용된다. 단 배우자 단독 명의로 한쪽에 ‘몰아주는’ 증여는 불가능하다. 근무 또는 생업상 불가피한 사정이 있을 때, 질병치료·취학·결혼 등을 이유로 세대원 모두가 수도권을 제외한 다른 지역으로 이전했을 때, 해외로 이주할 때에도 예외적으로 허용된다.

다주택자, 분양권 주택 수 산정은 어떻게

청약·대출·세제 등 상황에 따라 분양권에 대한 인식이 달라진다. 청약을 할 때 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권은 주택으로 본다. 단, 이 시점 이후 모집공고가 난 곳의 미분양분을 계약해 분양권을 얻었을 때는 주택을 보유한 것으로 보지 않는다. 미계약분을 주택으로 보는 것과는 다르다.

대출도 종류에 따라 다르다. 주택담보대출을 신청할 때 분양권을 쥐고 있으면 주택을 보유한 것으로 간주한다. 올해 1월 20일 이후 전세자금대출을 신청한 사람이 2주택자가 되거나 9억원 초과 고가 주택을 사면 전세자금을 은행에 상환해야 하는데 이때 보유한 분양권은 주택 수로 산입하지 않는다.

세제 측면에서는 분양권이 주택 수에서 제외된다. 다만, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 양도소득세 중과가 이뤄지는 2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함돼 세금이 매겨진다.

입주권은 새 아파트를 소유할 수 있는 권리라는 점에서 분양권과 성격이 비슷하다. 하지만 입주권은 재건축·재개발 사업이나 지역주택조합에서 조합원에게 우선 배당되는 것을 비롯해 등기 여부, 초기 투자비용, 과세 내용 등이 분양권과 서로 다르다.

y2k@heraldcorp.com

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