곽창석 도시와 공간 대표. [사진=박해묵 기자]

[헤럴드경제=민상식 기자] “정부가 얼마 전 발표한 5·6 수도권 공급 대책은 민간엔 독이 될 수 있어요. 서울 내 정비 사업이 활성화되지 못한 상황에서 공공부지를 활용한 공급이 불가피하기도 했겠지만, 이런 공공 대책은 지속성을 갖기가 어려워요. 민간 공급이 활성화될 수 있는 기반을 조성하는데 더 힘써야 합니다.”

얼마 전 서울 서초동 도시와공간 사무실에서 만난 곽창석 대표는 정부가 최근 발표한 서울 도심 7만채 공급 계획에 대한 의견부터 말문을 열었다. “너무 강한 공공 주도 공급대책이 나오면 민간 시장은 위축될 수 있어요. 정부가 지나치게 시장에 개입하니까 민간에서 자율적으로 경쟁력을 키울 수 있는 기반 조성이 잘 안되고 있습니다.”

오는 28일 개최되는 ‘헤럴드부동산포럼 2020-코로나19 시대 주택시장 변화와 바람직한 정부정책’의 토론자로 나서는 곽 대표는 업계에서 시장을 가장 잘 아는 전문가로 통한다. 고려대 법학과를 졸업하고, 1990년대부터 부동산정보업체 닥터아파트 이사 등을 역임하며 '부동산 고수'로 이름을 날렸다. 연세대, 건국대 등 대학에서 강의했으며, 건설교통부(현 국토교통부), 재정경제부 등 정부 부처의 부동산 정책 자문역 등도 역임한 ‘고수 중의 고수’로 여겨진다.

곽 대표는 문재인 정부의 부동산 정책 방향에 대해 “주택 가격을 떨어뜨리는 게 주택 정책의 목표여서는 안된다”고 했다. 가격은 시장의 수급에 의해 결정되는 것이지 정책으로 좌지우지하면 더 큰 왜곡이 일어날 수 있다는 게 그의 생각이다. 양도세 강화와 분양가 상한제 시행, 대출 규제 등 수요 억제를 위해 만든 대책도 결과적으로 공급 위축을 불러오고 전세난을 심화시킬 수 있다고 우려했다.

특히 최근 정부가 수도권과 광역시의 전매제한 대상을 확대하기로 한 것과 관련 "8월 수도권 분양권 전매 금지 시행을 앞두고, 전매 가능한 분양권의 희소성이 부각될 수밖에 없다"며 "8월 직전까지 거래가 가능하다는 '한정판 효과' 때문에 기존 분양권 가격을 자극하는 등 시장을 왜곡 시킬 수 있다”고 강조했다.

이번 전매제한 금지는 또 다른 풍선 효과도 나타날 수 있다는 게 그의 생각이다. 청약 수요를 감소시키기 때문에 공급이 위축될 수 있고, 분양권 전매가 가능한 지방 중소도시엔 투자자가 몰려갈 가능성도 있다는 것이다.

곽창석 도시와 공간 대표. [사진=박해묵 기자]

그는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 부동산 시장 향방은 ‘코로나19 장기화’ 여부에 달렸다고 예상했다.

곽 대표는 “경기 위축 때문에 급전이 필요한 이들의 급매물이 나올 수 있지만 전반적인 가격 하락으로 이어지진 않을 것”이라며 “다만 코로나19 사태가 장기화된다면 극도의 경기침체가 나타날 수 있고 경제 위기로 이어지면 집값이 급락할 수 있다”고 판단했다.

그럼에도 무주택자는 내 집 마련에 나서도 괜찮다고 조언했다. “코로나19 이후 세계 경제가 회복하거나 한국 경제가 순항할 경우 공급 부족에 의한 전세난이 우려”되기 때문이다.

주택 시장은 향후 코로나 사태가 종식된 이후 가파르게 회복하는 V자형 반등이 될 것이라 게 그의 전망이다. 전세가격이 3년 간 안정기를 끝내고 다시 반등하고 있어, 전세가 매매를 밀어 올리는 시장 상황이 올해 하반기부터 나타날 가능성이 높다고 내다봤다.

그는 “고가 주택 시장은 다주택자 양도소득세 중과 유예 기한이 끝나는 올 하반기 이후부터 매물 잠김 현상이 나오면서 반등할 여지가 많다”면서 “다만 강남 지역의 경우 주택 소유자가 빠르게 고령화되면서 매물이 계속 늘어나, 급등하는 일은 없을 것”이라고 예상했다.

강남권은 특히 여러 개발 호재가 있지만 고가 주택에 대한 종합부동산세 압박이 크기 때문에 다른 지역에 비해 상승세가 약해질 수밖에 없다는 게 그의 생각이다.

곽 대표의 자세한 의견은 오는 28일 오후 2시 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열리는 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 들을 수 있다.

mss@heraldcorp.com