사실상 재건축을 배제한 정부의 공공참여 재개발 사업 중심 공급 정책을 놓고 실효성에 의문이 제기된다.

200가구 미만 소규모 재건축은 대부분 강북 지역에 몰린 데다가 추진이 가능한 단지 수도 10여곳으로 적어, 사실상 재건축을 통한 공급이 쉽지 않다는 지적이 나온다.

국토교통부가 지난 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에 따르면, 소규모 재건축(200가구 미만 공동주택 정비)의 경우 소규모정비법 및 서울시 조례 개정을 통해 증가 용적률의 50%를 공공임대로 기부 채납하면 용도지역이 상향되고, 층수 제한이 7층에서 15층으로 완화된다.

정부는 이같은 소규모 정비사업을 통해 오는 2022년까지 5000가구를 공급할 계획이다.

8일 서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 이달 3일 기준 310건의 재건축 사업이 추진되고 있으며, 사업시행계획인가 전인 조합설립인가 단계까지 진행된 구역은 64곳이다.

특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 경우 서울 재건축 사업의 36.7%(114건)를 차지하는 반면, 소규모 재건축에 해당하는 단지는 1.2%(4곳)에 불과하다.

서초구에서 잠원동 신반포18차 337동(182가구)이 지난해 사업시행인가를 받았고, 잠원동 신반포20차아파트(195가구)가 조합설립인가 절차를 밟고 있다.

정비업계 한 관계자는 “이번 발표는 재건축 사업이 집값에 미치는 영향을 고려해 재건축을 배제한 것으로 보인다”면서 “특히 강남 지역 재건축은 절대 허용할 수 없다는 정부의 의지가 드러난다”고 말했다.

전문가들은 소규모 정비사업은 늘어나는 물량이 20~30% 내외로 제한적이기 때문에 전반적인 재건축 규제 완화가 필요하다고 지적한다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “공급의 핵심인 재건축에 대해서는 기존 규제를 유지하면서 일부 자투리에 용적률 확대 등으로 밀집도를 강화한 것에만 집중했다”며 “재건축도 규제 완화를 통해 전반적으로 활성화가 이뤄질 수 있는 방향으로 가야 한다”고 밝혔다.

정부는 재개발 구역은 재건축 단지에 비해 주거환경이 열악하고 기반시설이 부족해, 공공이 주거환경을 개선해야 한다는 입장이다.

그러나 소규모 정비사업에만 집중하는 정책이 또 다른 갈등을 야기할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “과거 노무현 정부 때 소규모 재건축 등을 지금과 다른 이름으로 풀어주면서 강남에 고급 나홀로 아파트가 많이 생겼다”면서 “이 단지 가격이 올라가면 옆 단지도 상승해 전반적 가격 상승으로 이어진다”고 밝혔다.

송승현 도시와경제 대표는 “소규모 정비사업의 경우 용적률 및 주차장 설치의무 완화는 주차난으로 지역 내 갈등이 커지고 화재진압시 어려움이 발생할 수 있다”고 지적했다.

한편, 공공 재개발 추진 시 혜택 중 ‘분양가상한제 적용 예외’를 놓고 형평성 논란도 불거지고 있다. 기존 상한제를 적용받게 될 재개발·재건축 구역이 상대적으로 불이익을 받게 돼 해당 조합의 반발이 커질 것으로 예상된다. 민상식 기자