미국 연방준비제도(Fed·연준)가 코로나 팬데믹(세계적 대유행) 상황에서 5년 만에 ‘제로금리’로 복귀하면서 국내 부동산 시장의 움직임에도 관심이 모아지고 있다. 연준의 움직임에 따라 한국은행도 금리를 대폭 인하하는 ‘빅컷’의 기로에 놓이게 됐다. 그간 한은은 금리인하가 부동산 가격 상승요인이라는 점에 신중한 태도를 보여왔다. 그러나 전문가들은 글로벌 경기 침체가 현실화됨에 따라, 금리인하가 단행되더라도 부동산 시장 영향은 제한적일 것이라고 선을 그었다. ▶관련기사 18면

▶금리인하, 팬데믹 넘어선 위기 시그널…강남30~40% 빠질 수도=16일 헤럴드경제가 부동산 전문가를 대상으로 향후 부동산 시장 움직임에 대해 물은 결과, 금리인하가 부동산 가격에 미치는 영향은 과거와 달리 제한적일 것이라고 내다봤다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “미국의 제로금리는 코로나19의 팬데믹을 넘어 경제적 충격을 인정한 것”이라며 “금융위기로 전이되면 부동산은 바닥이 되는데, 강남의 특정 단지들은 30~40%까지 가격이 빠질 수 있다”고 말했다.

통상 금리인하는 시중에 유동자금을 늘려 부동산 가격을 밀어올리는 요인으로 꼽힌다. 대출 부담도 낮아져 부동산 투자 수요도 늘어난다. 하지만, 최근 금리인하는 거시경제가 악화한 상태에서 나온 것이여서 상황이 다르다는 판단이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산위원은 “금리인하는 결국 실물경기 위축을 의미하고, 거시경제 침체 우려가 번지면서 시장은 호재보다 악재에 더 민감한 상황”이라며 “금융시장 불안이 극단적으로 나타나면, 결국 전국 집값은 강남 시장과 동조화돼 하락할 수 있다”고 말했다.

정부가 대출을 조이고 주택구입 자금출처를 밝히도록 한 탓에 금리인하가 집값을 띄우긴 어렵다는 지적도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “15억원 이상은 아예 주택담보대출이 안 된다”며 “저금리상황에서 레버리지 효과를 일으키기는 제한적”이라고 분석했다.

때문에 아예 부동산 시장 가격 조정 전망도 나왔다. 박합수 KB국민은행 수석부동산위원은 “불확실성이 큰 상황에서 금리를 인하한다고 당장 매수에 나설 여건은 아니다”라며 “대부분 매입을 보류하고 시장을 관망하는 상황에서 일정부분 조정이 불가피하다”고 밝혔다.

▶유동자금…일부 비규제지역으로 흘러갈수도=중저가단지가 몰린 지역이나 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 전망도 나온다. 대출 규제를 받지 않는 지역은 금리인하의 영향을 받을 수 있다는 관측이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울은 규제 탓에 금리가 내려가든 올라가든 상관 없이 대출 자체를 받기 어렵다”며 “수도권의 저렴한 아파트는 금리가 떨어지면 효과가 있을 수 있다”고 봤다.대출을 받아 진입가능한 주택은 실수요자 접근이 가능하다는 이야기다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “대출을 받아 진입할 수 있는 서울의 고가주택 이하 상품, 경기권의 저평가 신축은 금리가 떨어지는 것이 플러스 요인”이라고 짚었다.

다만 거시경제 상황과 따로 움직일 수 없다보니, 풍선효과는 제한적일 것으로 판단된다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “시차를 두고 오르지 않았던 평택, 인천, 의정부 등이 이전의 열기를 이어받아 오를 수 있다”며 “다만, 전체적으로 시장에 대한 기대감이 꺾여 가는 상황에서는 상승세가 시작은 되나 짧게 마감하는 정도가 될 것”이라고 내다봤다. 성연진·양영경 기자