[한국신용평가]

[헤럴드경제=원호연 기자]부동산신탁 시장에서 진검 승부가 예고됐다. 최근 은행 증권 보험 등 금융권이 경쟁적으로 시장에 진입하면서다. 수수료 인하 등 '제 살 깎기' 경쟁으로 수익성 악화가 우려된다.

조성근 한국신용평가 금융구조화평가본부 선임애널리스트는 최근 열린 크레딧 이슈 세미나에서 “책임준공형 부동산신탁 시장이 낮은 리스크와 높은 수익성을 바탕으로 빠르게 성장하고 있다”면서 “다만 금융지주나 증권사들이 경쟁적으로 진입하면서 경쟁 심화에 따른 개발신탁 수수료 하락이 우려된다”고 전망했다.

책임준공형 개발신탁은 시공사가 부담하던 책임 준공 의무를 신탁사가 맡는 방식을 말한다. 시공사가 정해진 기간 내에 건물을 준공하지 못하면 신탁사가 시공사를 6개월 내에 교체해 준공한다.

2017년을 전후해 처음 등장한 책임준공형 개발신탁은 빠르게 수주액이 증가하고 있다. KB부동산신탁과 하나자산신탁이 책임준공을 약속한 PF대출 잔액은 2017년 각사 1조5000억원 수준에서 지난 3월말 3조원 이상으로 크게 늘었다.

양 사의 영업이익률은 2016년 55~59%수준이었지만 지난 상반기에는 68~71%로 크게 증가했다. 책임준공형은 PF(프로젝트파이낸싱) 대주가 분양리스크를 떠안고, 신탁사는 시공리스크만 부담하기 때문에 상대적으로 수익성이 좋다.

책임준공형으로 진행된 사업은 분양성과가 저조하더라도 공사진행은 대부분 정상적으로 이뤄져 신탁사가 실제 부담한 리스크는 거의 없다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 사고금액은 2009년 3.5%에서 지난해 0.1%까지 하락한 상황이다.

그러나 금융지주나 증권사들이 부동산신탁시장에 새로 뛰어 들면서 상황이 변하기 시작했다. 지난해에 아시아신탁이 신한금융그룹에 인수된 것을 시작으로 올해에는 국제자산신탁과 생보부동산신탁이 우리금융과 교보생명에 인수되거나 100%자회사로 편입됐다. 대신증권과 한국금융지주, 신영증권 등 증권업계도 각기 부동산 신탁사 신설 허가를 받아 본격적으로 시장 진출을 준비하고 있다.

조 연구원은 “금융그룹에 인수된 신탁사들은 높아진 신용도를 바탕으로 적극적으로 경쟁에 뛰어들 것”이라면서 “이들은 금융지주의 자본 적정성 규제 때문에 차입형보다 책임준공형에 집중할 것이고 경쟁이 가열되면 2%(차입형은 3~3.5%) 수준인 개발신탁 수수료도 빠르게 하락할 것”이라고 내다봤다.

특히 새로 시장에 진출하는 증권 계열 신탁사는 초기 영업 기반을 확보하는 것이 어려울 수 있다. 조 연구원은 “금융그룹에 편입된 신탁사들이 원래 오랜 기간 부동산신탁 시장에서 활동해 온 것과 달리 증권 계열 신탁사는 이제 영업기반을 만들어가야 하는 상황”이라며 “인력을 크게 늘리더라도 당분간 고전할 가능성이 높다”고 분석했다.

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