[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부 공식 부동산 통계 기관인 한국감정원이 민간택지 분양가 상한제(이하 상한제)가 주택 매매가격과 전세가격을 모두 안정시키는 효과를 낸다는 취지의 주장을 했다. 정부의 상한제 시행 발표 이후 시장 상황이나 민간 전문가들의 전망과는 달라 눈길을 끈다.

감정원은 28일 발표한 ‘2019년 상반기 동향 및 하반기 전망’ 보고서에서 “분양가 자율화 시기에 아파트가 분양되면 1년 이내에 인근 신축 아파트 시세가 상승한다”고 밝혔다. 상한제를 한다고 해서 서울 집값이 떨어질 것이라고 하지는 않았지만, 적어도 분양가를 그대로 내버려두는 것보다는 덜 오를 것이라고 에둘러 표현한 것이다. 올해 들어 서울의 분양가가 큰 폭으로 상승해 기존 주택 가격 상승으로 이어졌기 때문에 상한제가 필요하다는 정부의 주장과도 맥이 통한다.

감정원은 상한제가 시행된 2007~2014년과 그밖의 자율화가 시행된 기간 서울 25개구에 아파트가 새로 분양한 경우 기존 아파트 시세에 어떻게 영향을 미쳤는지 분석했다. 새 아파트 분양이 주변 아파트 시세에 추가적인 영향을 미치지 않는다면 분양 전후 시세 상승률이 일정하게 유지될 것이라는 게 기본적인 가정이다.

분석 결과 자율화 시기 분양한 아파트는 분양 시점 이후 1년 이내에 주변 시세 상승폭이 분양 이전보다 더 확대됐다. 주택가격동향조사 상의 전체 지역 평균 상승률은 별다른 차이가 없기 때문에 다른 변수의 영향이 없음에도 유독 해당 지역만 시세가 뛴 것이다. 영등포·송파·서대문·강동구 등에서 특히 이러한 현상이 눈에 띄게 관찰됐다. 반면 상한제가 시행된 시기에 분양한 아파트는 분양 전과 후에 시세의 변동이 일정하게 유지됐다.

[이미지=새 아파트 분양 시점 전후 기존 주택 시세가 어떻게 변화했는지를 감정원이 분석한 그래프. 분양가 자율화 시기 분양한 아파트(검정 실선)의 경우 분양시점(t) 전에 비해 분양시점 후의 기울기가 가팔라졌다는 점에서 시세 상승폭이 커졌음을 확인할 수 있다.]

이준용 한국감정원 부동산연구원 박사는 “신규 분양이 이뤄지면 주변 아파트 소유주들이 신규 분양 단지와 입지·품질 등을 비교해 자기 아파트의 가격을 조정한다. 실제 준공이 아닌 분양만으로도 주변 시세 상승효과가 나타난다”고 설명했다.

감정원의 이러한 전망은 현 시장 상황과는 배치된다는 지적이 나온다. 정부의 상한제 발표 후 서울 아파트값은 신축을 중심으로 크게 상승하고 있다. 향후 공급이 감소하면 신축 희소성이 부각될 것이라는 전망에 서둘러 주택을 구매하는 수요가 많다는 분석이 나온다. 28일 분양한 동작구의 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 무려 204대1이라는 높은 경쟁률을 보였다.

감정원은 전세시장에 대해서도 상한제가 안정 효과를 줄 것이라고 분석했다. 최근 서울 전세가격 상승은 정비사업 이주의 영향이 큰데, 상한제로 정비사업 추진이 지연돼 이주가 늦춰지게 되면 가격이 안정된다는 논리다.

이에 대해서는 중장기적으로 봤을 때 서울 아파트 공급감소로 이어져 시장을 더욱 불안하게 만든다는 반박이 있다.

감정원은 서울 공급감소 가능성이 있다는 점에 대해서는 부정하지 않으면서도, 경기도 지역의 공급이 충분한데다 3기 신도시 등 계획돼 있는 공급이 예정대로 진행되면 부작용을 막을 수 있을 것으로 내다봤다.

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