2007년 도입 직후는 전셋값 안정
2009년 이후 여러 요인겹쳐 급등
택지비 등 임의로 조정할 수 없어
반값 수준 아파트는 사실상 불가

[헤럴드경제=양영경 기자] ‘전세대란 불가피’, ‘반값 아파트 등장’….

민간택지 분양가 상한제 도입 이후 나타날 주택시장 변화로 이런 내용이 자주 언급되고 있다. 하지만 전문가들은 현재 시장 상황으로 볼 때 이런 전망은 기우에 불과하다고 분석한다.

[사진=123RF]

▶ “기다리면 싼 아파트”…실수요→대기수요 전세대란? = 분양가 상한제 시행으로 ‘로또 청약’ 수요가 늘면서 전세시장이 들썩일 수 있다는 건 제기된 우려 중 하나다. 수요자는 조금만 기다리면 시세보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있기 때문에 당장 집을 사기보다는 전세로 눈을 돌린다. 수요가 늘면 전세난이 발생하고 전셋값이 급등할 수밖에 없다는 논리다.

하지만, 전셋값은 2007년 9월 분양가 상한제가 시행된 직후 오히려 상승폭이 줄어들거나 하락했다. KB국민은행에 따르면 그해 9월 서울의 아파트 전셋값 변동률은 0.08%로 전월 0.15% 대비 상승폭이 줄었다. 10월에는 0.06%를 기록한 뒤 11월 (-0.10%) 12월(-0.11%)에는 오히려 하락했다. 이듬해 전셋값은 연간 기준으로 1.75% 빠져 4년 만에 하락했다. 분양가 상한제 시행으로 싼 가격에 아파트가 나올 것이라는 기대감이 있었으면, 2007년 말부터 전셋값이 오르기 시작했어야 한다는 게 전문가들의 설명이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제가 수요자의 심리에 영향을 미친다고 보면 당해 반응이 나타났어야 했는데, 당시에는 전셋값이 불안하지 않았다”며 “대기수요에 따른 시장 불안은 그저 하나의 시나리오였던 셈”이라고 했다.

오히려 서울 아파트 전셋값은 2009년 8.10%, 2010년 7.38%, 2011년 13.42% 등으로 대폭 뛰었는데 이는 글로벌 금융위기, 보금자리주택 공급 등이 맞물린 결과로 해석됐다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “당시에는 금융위기 등 다른 변수가 있었기 때문에 일괄적으로 비교하기 어려운 지점이 있다”고 했다.

과거보다 전셋값 상승 억제요인은 더 많은 편이다. 전문가들은 올해와 내년 각각 4만가구를 웃도는 서울 입주물량, 임대사업자 등록에 따른 임대료 인상 제한(140만가구), 서울 시내 공공지원임대주택 4만호 공급 등이 이에 해당한다고 봤다. 도시형 생활주택과 오피스텔 등이 대량 공급돼 일부 수요를 흡수할 수 있다는 점도 과거 분양가 상한제가 시행됐던 때와는 다른 점으로 꼽았다.

▶ 강남에 반값 아파트 뜬다? = 강남 등 주요 지역에서 분양가가 시세의 절반 수준인 ‘반값 아파트’가 나올 수 있다는 전망도 일각에서 제기됐지만, 가능성이 희박하다는 평가가 나온다. 분양가 상한제에서 분양가는 감정평가한 토지비, 기본형 건축비, 가산 건축비를 더해 책정된다. 앞서 국토교통부는 2007년 분양가 상한제 도입 시 자체 시뮬레이션을 통해 서울 아파트 분양가가 자율화 제도하에 책정한 분양가 대비 25%, 주변 동일 주택형 시세 대비 29% 내려갈 것이라고 예상했다.

여기선 감정평가를 통해 결정하는 택지비가 얼마나 인정되느냐가 관건이다. 땅값이 전체 분양가에서 차지하는 비중은 50~70%다. 감정평가업계는 인근 아파트 부지가 택지비 산정 기준이 된 상황에서 시세와 동떨어진 반값 아파트가 나오긴 어려우며, 가파른 분양가 상승폭을 어느 정도 조정하는 데 분양가 상한제의 의미가 있다고 봤다.

A 감정평가사는 “통상 택지가격을 평가할 때는 인근 택지 평가사례를 이용한다”며 “강남의 경우 주변 아파트 부지가격을 활용할 수 있다”고 했다. 그는 “가산 건축비 등 추가 여부에 따라 분양가가 인근 시세와 비슷하거나 약간 낮은 수준일 것”이라며 “반값 아파트라는 말은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 후분양을 고려했던 단지가 주장한 분양가와 비교해봤을 때 나온 말일 것”이라고 했다.

감정평가가 공시지가를 ‘바탕’으로 이뤄진다는 점과 관련된 오해도 있다. B 감정평가사는 “일부에서는 분양가 상한제가 공시지가 자체를 반영하는 것으로 오해하고 반값 아파트를 생각하는 경우도 있다”며 “평가를 할 때는 공시지가에 지역, 개별, 그 밖의 요인을 더해 시세보정을 한다”고 했다.

y2k@heraldcorp.com