[헤럴드경제=양영경 기자] 정부가 ‘분양가 상한제’ 카드를 꺼낸 건 처음이 아니다. 앞서 도입됐을 때도 주택 가격의 앙등을 막는 수단이라는 점은 동일했다. 하지만, 정부의 기대와는 다른 방향으로 시장이 움직여 시행과 폐지를 반복해왔던 만큼 재도입에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다.

분양가 규제는 지난 1977년 '분양상한가'를 통해 처음으로 도입된 후 1989년 폐지됐다. 정부는 최근 서울 강남 아파트를 중심으로 부동산시장이 다시 불안 조짐을 보이자 분양가 상한제 카드를 꺼내들었다.

분양가 상한제는 지난 1977년 ‘분양상한가’를 통해 처음 도입됐다. 당시 중동 붐으로 유입된 자본이 부동산 시장으로 흘러들면서 집값 급등이 사회문제로 떠올랐기 때문이다. 주택규모나 공영·민영에 관계 없이 획일적으로 가격(3.3㎡당 55만원 상한)을 정한 탓에 주택 공급이 위축됐고, 1980년대에는 ‘전셋값 대란’이 일기도 했다.

정부는 200만호 주택공급 목표 달성을 위해 1989년 11월 분양가 상한제를 폐지하고 분양가를 택지비와 건축비에 연동하는 ‘원가연동제’를 시행했다. 하지만, 건설사 도산이 늘고 외환위기로 주택시장이 침체하자 1997년 1월 강원도 등 일부 지역을 중심으로 분양가 자율화가 이뤄졌다. 이후 수도권 외 지역 분양가 전면 자율화, 민간택지 분양가 자율화에 이어 1999년 1월부터는 국민주택기금 지원을 받는 아파트 외에는 분양가가 모두 자율화됐다.

주택경기가 살아난 2005년부터 규제 움직임에도 재차 힘이 실렸다. 정부는 2005년 3월 분양가 상한제를 도입, 공공택지에 건설·공급되는 전용면적 85㎡ 이하 주택의 분양가를 규제했다. 2006년 2월에는 공공택지 내 모든 주택, 2007년 9월에는 모든 공동주택으로 적용 대상을 확대했다. 규제 강화 흐름이 바뀌기 시작한 건 2008년 글로벌 금융위기 닥치면서부터다. 2009년 도시형생활주택을 시작으로 2010년 경제자유구역 내 외자유치 촉진 관련 주택, 관광특구 내 초고층건축물이 분양가 자율화 대상이 됐다. 이후 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제는 2015년 4월 폐지됐다.

전문가들은 앞선 분양가 상한제가 전반적인 부동산 시장 상승을 경계했다면, 지금은 강남 등 특정지역의 집값을 잡기 위한 조치라고 해석했다. 다만, 무엇을 겨냥했든 도입에 따른 결과는 이전과 같을 것이라고 보는 전망이 다수였다. 주택공급 중단에 따른 공급 부족이 대표적이다. 민간택지 내 분양가 상한제에 세계 경제 위기까지 겹치면서 서울 아파트 입주 물량은 2008년 5만6000여가구에서 2013년 2만36000여가구로 반토막 났다. 전국 입주물량도 이 기간 32만여가구에서 19만8000가구로 떨어졌다.

제한적인 공급 속 시세 차익을 노리는 분위기가 형성되면서 가격은 올라가는 현상이 나타났다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “가격 규제로 공급이 줄면 값이 더 오른다는 것은 교과서적인 얘기”라며 “시장을 안정시키려는 당초 목적과는 달리 가격 왜곡이 심화할 수 있다”고 했다. 시장 충격을 줄이기 위해 지난 2007년처럼 분양가 상한제 시행 전 일정기간 유예기간이 마련될 가능성도 있다. 익명을 요구한 전문가는 “이 틈을 타 건설사들의 토끼몰이식 분양물량 밀어내기가 나타날 수도 있지만 이후엔 공급이 없는 불안한 시장이 될 것”이라고 봤다.

y2k@heraldcorp.com