서울의 대표적인 재건축 아파트로 꼽히는 강남구 개포주공1단지의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=양대근·김성훈 기자] “사실상 지난해 9·13 대책에 버금가는 강력한 규제입니다. 효과도 있겠지만 극심한 거래절벽으로 고통받는 시장의 부작용도 클 것으로 예상됩니다.”

9일 익명을 요구한 부동산 시장 전문가의 말이다. 김현미 국토교통부 장관이 전날 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “민간택지 아파트에도 분양가 상한제 적용을 검토하겠다”고 발언한 이후 시장에서는 후폭풍에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. 건설업계도 매출 감소 가능성 등에 대한 대책 마련에 골몰하는 모습이다.

▶ 집값 상승 조짐에 정부發 ‘전방위 압박’ 시작= 분양가상한제는 지자체가 분양가심사위원회를 열어 개별 단지의 분양가 상한선을 정하는 방식을 말한다. 통상적으로 땅값과 정부가 정한 건축비를 합쳐 분양가를 결정하는데 집값을 시장이 아닌 정부가 결정하는 성격을 갖는다.

이 때문에 시장에서는 현행 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사 규제보다 직접적이면서 더 강력한 통제 방안으로 꼽힌다. 민간택지 분양간 상한제는 지난 2007년 도입됐지만 주택공급 위축과 아파트 품질저하 등의 부작용 우려로 적용 요건이 크게 강화됐고, 2014년 이후에는 적용된 사례가 아예 없는 실정이다.

국토부 관계자는 “현재 (분양가 상한제 적용) 요건 완화에 대해 어느 정도 선으로 할 지 검토하고 있다”면서 “적용 수준에 따라 강도가 달라질 것”이라고 설명했다. 사실상 집값이 움직이는 상황을 보면서 규제 수위를 결정하겠다는 의지로 읽힌다.

정부가 이 같은 초강수를 꺼낸 원인으로는 최근 서울 재건축 아파트를 중심으로 집값 상승세가 나타나고 있는 상황이 지목된다. 특히 지난해 집값 급등의 진원지였던 강남권 집값이 2주 연속 오른 것을 필두로 최근에는 강북까지 반등 조짐을 보이고 있는 것이 결정적이라는 분석이다.

이와 함께 단속 등 당국의 전방위 압박도 강화하는 모습이다. 이날 강동구청은 국토부·서울시와 함께 고덕동 등 해당 지역 재건축 단지 밀집 지역의 중개업소를 상대로 직접적인 단속에 나선다고 밝혔다. 인근 공인중개업계 측은 “이제 막 살아나려는 부동산 시장을 다시 찍어누르려는 게 아니냐”며 크게 동요하는 모습이다.

▶ 전문가들 “공급 부족 초래” 한목소리, 건설업계는 ‘자구책 골몰’= 전문가들 사이에선 찬반 의견이 엇갈린다. 경제정의실천시민연합 측은 “재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려고 꼼수를 부리는 것을 막기 위해 분양가 상한제 도입은 바람직하다”고 밝혔다.

반면 이번 규제로 재건축·재개발 시장은 직접적인 타격이 불가피하다는 지적도 나온다. 김학렬 더리서치그룹 소장은 “시장이 안정화되기 위해서는 결국 구축이든 신축이든 매물이 많아야 안정화가 가능하다”며 “서울과 지방 부동산은 엄연히 다른 시장인데 똑같은 선상에서 규제하려고 하면 문제가 생길 수 밖에 없다”고 지적했다.

건설업계의 고민도 깊어지고 있다. 중견건설사의 한 임원은 “우리는 공공이 아닌 민간에서 사업을 하는 입장이기 때문에 수익성이 없으면 무리하게 사업에 뛰어들 이유가 없다”면서 “일부 업체들은 수익성을 확보하기 위해 싼 자재를 택하게 되고 결국 부실공사 가능성이 높아질 수 있다”고 우려했다.

김민형 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “분양가 상한제 도입으로 결국 건설사 입장에서는 원가절감 싸움으로 갈 수 밖에 없다”면서 “고정비·간접비 관리 등을 통한 내부 효율성 제고와 기술력 확보 등 타개책 마련이 시급하지만 정부 입장에서도 땅값을 제외한 건축비 중에서 정당한 상승 요인이 있다는 인식을 재고하는 것도 필요하다“고 지적했다.

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