‘블루오션’ 후분양 선점 ‘교두보’
한국證 발행어음 적극 활용 가능
차입형은 2년 후…제재심 변수
인터넷 전문은행 진출과 투자은행(IB) 최초발행어음 인가를 획득한 한국금융지주가 부동산신탁에서도 가장 앞서가게 됐다. 금융위원회가 3일 발표한 신규사업자 인가배경을 보면 한국금융지주는 향후 ‘블루오션’으로 평가받는 후분양 시장에서 가장 유리한 고지에 오를 수 있게 됐다.
지난 3일 금융위원회로부터 부동산신탁업 예비인가를 받은 3곳은 신영자산신탁(이하 가칭), 한투부동산신탁, 대신자산신탁 등이다. 12개 신청자 중에서 모두 증권사 계열이 낙점됐다. 심사항목 총 1000점 중 400점이 사업계획에 배정됐을 만큼 얼마나 수익모델이 중요했다.
한투부동산신탁의 핵심 모델은 후분양 지원신탁이다. 특히, 후분양 지원신탁은 기존 선분양제와 달리 건축공정 60~80% 이상 시기에 분양을 하는 후분양제 사업을 수행하는 신탁이다. 기존의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 유사하다. 건설사를 대상으로 한 기업대출 형태라면 한국증권의 발행어음 자금을 활용할 수도 있다. 발행어음 자금을 부동산 시장에 투입할 물꼬가 트이는 셈이다.
한투는 카카오, 우리은행과 컨소시엄을 꾸려 2030세대까지 부동산신탁 대상을 확대할 기반도 준비했다. 증권사로는 처음으로 은행업에 진출한 시너지를 제대로 활용한 셈이다. 한국금융은 카카오뱅크 지배주주이자, 우리금융지주 과점주주다.
한투가 대형 프로젝트를 노린다면 신영자산신탁은 중형 부동산을 적극 개발한다는 게 특징이다. 기존 부동산 펀드나 리츠가 900평 이상의 대형 부동산으로 집중돼 있었다면, 이를 90평 이상의 중형급 부동산까지 확대하겠다는 게 골자다.
현재 90~900평 중형급 부동산은 전체 부동산 시장의 37.2%를 차지한다. 154.7만동 규모다. 대부분이 중소형 회사나 개인 고액 자산가가 보유하고 있는 부동산이다.
신영증권 관계자는 “주요 자산가와 상담하다보면 자산 절반 이상이 부동산에 투자돼 있고 이에 대한 수익 모델 고민이 많았다”며 “이들에게 자산관리 방식을 제공할 수 있다는 점에서도 매력적”이라고 전했다.
대신자산신탁도 규모가 작은 가로주택이나 도심공원에 초점을 맞췄다. 부동산신탁업이 수익성만 아니라 공공성도 추구한다는 차원에서다.
대신증권 측은 “도심공원 개발사업도 공원 70%, 임대주택 30%로 이뤄져 임대나 분양으로 수익을 낼 수 있다”며 “리츠나 펀드 운용에 따른 수익은 크지 않더라도 부동산신탁업이 공공성에도 기여한다는 의미가 크다”고 전했다.
대신자산신탁은 도심공원 외에 가로주택 정비사업, 폐공장 활용 창업클러스터 조성사업, 재생에너지 개발 사업 등도 계획했다.
한편 금융당국은 차입형 토지신탁의 경우 본인가 2년 뒤부터 실시하도록 했다. 한국금융지주 자회사인 한국증권은 최태원 회장의 SK실트론 지분투자와 관련 금융위원회의 제재심 대상이다. 제재가 확정되면 발행어음 업무에 차질이 빚어질 수 있다. 다만 차입형신탁의 허용시기가 2년 후인만큼 실제 사업모델에 영향을 받을 가능성은 극히 낮다.
김상수 기자/dlcw@heraldcorp.com
