-국토부 매뉴얼 합리적 개선방안 5가지 건의

[헤럴드경제=장연주 기자]서울 서초구(구청장 조은희)가 재건축 초과이익 환수제 산정 방식에 구체적인 기준이 없어 현장에서의 적용에 무리가 있다며 정부에 개선을 건의했다.

서초구는 조합원 부담금 배분 방식 등 재건축 부담금과 관련한 5개 분야 개선 방안을 국토교통부에 건의했다고 25일 밝혔다.

서초구는 국토부의 재건축 부담금 책정 매뉴얼에 담긴 재건축 아파트 인근 시세 책정 방식에 문제가 있다는 입장이다. 구체적 기준 없이 막연히 인근 시세를 반영하다 보니 부담금 결정액이 들쭉날쭉하다는 것이다. 예컨데, 서초구 반포현대아파트 재건축 부담금 예정액 산정시, 구체적인 기준이 없다보니 주변 몇개 단지를 조사하느냐에 따라 시세가 큰 폭으로 차이가 날 수 있다는 문제가 있다.

또 재건축 종료 시점 주택 가액 예정액 산정 때 세대 수, 조망 기준, 위치, 준공 시기 등을 반영해야 한다고 주장했다.

아울러 조합원 부담금 배분 방식과 관련한 세부 기준이 없다 보니 조합원 간 갈등이 소송으로 번질 수 있다며 매입 시기가 10년인 조합원과 1~2년 된 조합원의 차이, 상가 및 주택의 구분 등 구체적 기준을 마련해야 한다고 건의했다. 1주택 실거주자에게 부담금을 감면해줘야 한다고도 제안했다.

또 주택가격 상승률을 적용할 때는 ‘과거 10년 평균상승률’로 폭을 넓혀야 한다고 주장했다.

현행 국토부 매뉴얼에 따르면 재건축 아파트의 미래 가격상승률(부담금 예정액 산정 시점~재건축 종료 시점)을 예측해 부담금을 산정토록 하고 있다. 부담금 예정액 산정 시점과 종료 시점이 유사한 재건축 단지이더라도 추진위원회 승인 시점에 따라 미래 가격 상승률이 다르게 나타나기 때문에 10년 단위로 평균상승률을 봐야 한다는 게 서초구의 견해다.

일례로 개시시점이 2015년인 A단지는 3년 간 연평균 상승률을 약 4.5%로 적용하는 반면, 개시시점이 2009년인 B단지의 경우에는 9년 간 연평균 상승률을 약 3%로 적용하게 된다. 최근처럼 가격이 급등한 시기에 사업이 추진된 단지에도 합리적으로 적용할 수 있는 가격상승률 산정기준이 필요하다는 것이다.

아울러 재건축으로 인해 발생하는 실질적 초과이익 산출방식을 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일) 주택공시가액 비율이 차등(개시시점 약 60%, 종료시점 약 90%)을 두지 말고 동일하게 적용하자는 의견이다.

예컨데, 반포현대아파트의 경우 공시가격 시세반영률을 국토교통부 관행혁신위원회 정책 발표와 같이 개시시점 60%, 종료시점 90%로 적용범위에서 75%를 적용해 산정시, 조합원 1인당 평균 재건축부담금이 1억3569만원인데 반해, 90% 적용시에는 약 2억5000만원으로 상승하게 된다. 따라서 과거(개시시점)에 약 60%를 적용하고, 미래(종료시점)에는 약 90% 정도로 차등 적용토록 돼 있는 것을 동일하게 적용해야만 설득력 있는 초과이익 산정방법이 된다는 설명이다.

조은희 서초구청장은 “기존 국토부 매뉴얼이 다소 막연해 재건축 부담금 산정에 어려움이 있었다”며 “전문가 등 자문단의 의견을 토대로 건의한 현장의 목소리가 반영될 것으로 기대한다”고 말했다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3천만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 조합원에게 부담토록 하는 것이다. 재건축 아파트의 급격한 가격상승을 막기 위해 2006년 도입했으며, 2012~2017년까지 유예됐다가 올해 초 부활했다.

서초구에는 재건축 초과이익 환수제 부활 이후 부담금을 내야 하는 첫 재건축 아파트단지가 있으며, 강남권에서도 재건축 단지가 가장 많은 곳이다.

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