정부의 강도 높은 부동산 규제에 이어 한국과 미국의 기준금리 역전 현상이 장기간 지속될 수 있다는 분석까지 나옴에 따라 부동산 시장 전망이 불투명해지고 있다.

지난달 말 자본시장연구원은 최근 한국은행의 기준금리 인상은 미국의 금리 인상 등 대외 요인이 크게 작용한 것으로 국내 경제 여건은 금리를 올릴 만큼 달라지지 않았다는 분석을 내놓았다. 또한 중립금리 차이로 인한 한미 간 기준금리 역전은 두 나라의 기초 경제 여건 차이를 반영한 현상인 만큼 일시에 해소되지 않을 가능성이 크다며 장기적 시각에서 대비할 필요가 있다고 진단했다.

이러한 금리역전 현상은 갭(GAP)투자의 리스크를 높이고 일부 지역에서는 자금 여유가 없는 갭투자자의 급매물이 쏟아져 나오며 매매가 하락을 야기할 수 있다는 분석이 나오고 있다. 금리 역전에 정부의 부동산 규제 정책까지 가세하면서 저금리와 정부 규제 완화 속에서 호황을 누렸던 부동산 시장이 변곡점을 맞게 될 것이라는 전망이다.

수익형 부동산 시장 역시 금리인상과 대출규제로 인해 수요가 급감한 상태다. 임대 소득으로 이자를 감당하던 기존의 투자 방식에 빨간 불이 켜진 것으로 투자자의 자본금은 동일하나 매입금액에 변화가 일고 있다.

㈜정인부동산중개법인 관계자는 “부동산임대업 이자상환비율(RTI)이 시행됨에 따라 꼬마빌딩 등 수익형 부동산에도 먹구름이 드리워질 전망”이라며 “RTI 시행을 앞두고 막차타기에 나선 대다수 투자자들이 대출 비중은 줄이고 매입금액은 낮춰서 매입을 검토하고 있으며 현금 흐름이 좋은 투자자의 경우 좀 더 자본 이득이 높은 GDB 지역의 빌딩매매 물건을 찾아 나서는 분위기”라고 전했다.

RTI는 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것으로 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배를 적용한다. 종전에는 담보가치의 50~70%까지 대출을 받을 수 있어 가령 30억원짜리 꼬마빌딩을 매수할 경우 최대 21억원까지 대출이 가능했지만 RTI가 적용되면 연 3.6%짜리 변동금리로는 최대 16억 2천만원까지만 대출을 받을 수 있다.

이처럼 대출 한도가 크게 줄어든 만큼 투자에 나설 수 있는 사람들의 폭이 줄면서 중소형 빌딩매매 시장에는 먹구름이 잔뜩 드리우고 있다. 현금 흐름이 우수한 VIP 고객 중심으로 건물매매 시장이 재편성 되는 한편 거래 빈도나 상승세가 꺾이면서 향후 ‘거래 절벽’까지 예측되고 있는 상황이다.

정인피엠씨(PMC) 빌딩박사 전영권 대표는 “대출을 많이 일으킬수록 수익률이 높아 대출을 활용한 매입이 일반적이었던 꼬마빌딩 시장이 변곡점을 맞은 상태”라며 “다만 법인의 임대사옥용 투자의 경우 대출규제가 특별히 없어 유리한 조건에 매입할 수 있다”고 설명했다.

<본 자료는 해당 업체에서 제공한 자료입니다.>
온라인뉴스팀/onlinenews@heraldcorp.com