규제 적고 이익환수도 없어
한남ㆍ은평ㆍ노량진 등 속도
아현뉴타운 염리3 시선집중
복잡한 이해관계는 주의해야

[헤럴드경제=김우영 기자] 정부가 재건축 규제를 강화하자 재개발로 시선이 옮겨가고 있다. 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체와 각종 이권 다툼 및 소송전에 치여 표류하던 사업들이 정상화되면서다. 앞선 모범사례를 기대하는 투자자들이 몰리는 모습이다.

▶속도내는 재개발 조합 = 재개발 최대어로 꼽히는 용산구 한남3구역은 지난해 10월 서울시 건축심의를 통과하면서 올 상반기 중 사업시행인가를 신청할 계획이다. 은평구에선 2389가구 규모로 재탄생할 예정인 대조1구역이 하반기 관리처분계획 인가를 신청할 것으로 알려졌다.

8개 구역 모두 조합설립 인가가 완료된 노량진뉴타운에선 6구역이 역시 올 하반기 관리처분 인가 신청을 할 예정이다. 노량진 뉴타운은 각 구역마다 사업이 순차적으로 진행되면서 기대감이 커지는데다 한남 뉴타운보단 웃돈 시세가 높지 않아 투자수요를 빠르게 흡수하고 있다. 이미 대지지분 3.3㎡당 호가는 최고 4000~5000만원 수준으로 1년 새 30% 이상 올랐으며 33㎡ 이하 매물은 찾기 어렵다고 인근 중개업소는 전했다.

이들 재개발 사업은 재건축 단지의 최대 고민인 ‘초과이익 환수제’로부터 자유롭다는 장점이 있다. 하지만 복잡한 이해관계 탓에 사업이 예상보다 길어지는 경우가 많아 주의해야 한다.

한 부동산 전문가는 “재건축과 재개발은 그간 다른 상품으로 여겨졌다”며 “부동산 시장에서 주인 역할을 해온 재건축을 재개발이 완벽히 대체하긴 쉽지 않을 것”이라고 말했다.


▶‘마래푸’ㆍ‘경희궁자이’ 돌풍 이을까 = 부동산 호황을 타고 사업이 진행된 재개발 단지들은 분양 시장에 활기를 불어 넣을 것으로 보인다. 부동산인포에 따르면 3~5월 사이 서울에서 분양하는 재개발 물량은 약 4164가구에 달한다. 이들 단지는 입지면에서 뛰어난데다 입주 선호도가 높은 대형 건설사가 시공해 적지 않은 청약통장이 몰릴 것으로 예상된다.

가장 주목 받는 지역은 ‘아현뉴타운 염리3구역’이다. 아현뉴타운은 2014년 입주한 ‘마포래미안푸르지오’가 강북 도심권의 대표단지로 발돋움하면서 실수요는 물론 투자수요까지 끌어들이고 있다. 아현뉴타운 마포로6구역을 재개발한 ‘공덕 SK리더스뷰’는 지난해 8ㆍ2부동산 대책 발표 직후 분양했음에도 청약경쟁률이 평균 34.6대 1로 높았다. 시장에선 오는 6월 신촌그랑자이(대흥2지구 재개발) 분양권 전매제한이 풀린 뒤 가격대가 얼마에 형성될지 관심이 크다. 아현뉴타운과 신촌로를 사이에 두고 마주한 북아현뉴타운 역시 1-1구역 분양을 시작으로 강북 도심권 분양 시장을 이끌 것으로 기대된다.

래미안프레비뉴 입주 이후 대표적인 서남권 주거지로 부상한 신길뉴타운에선 8구역이 분양 채비를 하고 있다. 지난해 청약을 진행한 신길센트럴자이의 최저 가점은 56점에 달했다. 보라매SK뷰의 가점도 53점이 최저점이었다. 적어도 청약가점이 60점 이상은 돼야 안심할 수 있는 수준이다.

kwy@heraldcorp.com