올해 부동산의 지역별 양극화는 더 심화할 것이라는 게 중론이다. 역시 진앙은 강남이다. 강남과 비강남이 서울과 수도권, 수도권과 지방의 양극화 기본모형이다. 정부의 주택대출 규제로 서민들의 내 집 마련은 되레 더 어려워졌다. 전문가들은 강남권에 집중된 규제의 반대편에 있는 지방 주택시장의 침체가 전국적인 위축으로 확산할 수 있다고 우려했다.
7차례 규제 폭격을 겪으며 서울과 서울 외 지역은 물론 수도권과 지방의 아파트값 격차는 더 벌어졌다. 부동산114에 따르면 지난 12월 셋째 주 서울 아파트 매매가격 변동률이 0.25%를 기록한 가운데 고양(-0.02%), 군포(-0.03%), 수원(-0.03%), 시흥(-0.03%), 화성(-0.06%), 오산(-0.35%) 등 입주물량이 집중된 지역들은 매매가격이 하향 조정됐다.
지방은 더 심각하다. 경상권과 충청권 아파트 시장은 2016년에 이어 하락장이 이어졌다. 경남은 중공업 지역기반 사업이 휘청이며 주택시장이 흔들렸다. 경남은 지난해 1.71% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 하락했다.
한국감정원의 시세 추이를 살펴보면 지방 주간 아파트 매매가격은 12주째 하락세다. 경남과 충남 미분양은 1만 가구를 넘어섰다. 지역 기반산업의 침체와 대규모 입주물량, 경기불황이 복합적으로 작용했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “서울을 제외한 나머지 지역의 입주물량이 많아 지역별 격차가 더 커질 것”이라고 내다봤다.
올해 전국의 분양(승인) 예정물량은 약 32만 가구로 추정된다. 작년보다 분양물량은 줄었지만, 규제가 강할수록 ‘돈 되는 곳’에만 청약수요가 몰리는 현상은 꾸준할 전망이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “8ㆍ2대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체수요는 줄었지만, 인기단지의 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳의 경쟁이 치열해질 것”이라고 말했다.
수도권에 집중된 ‘핀셋 규제’는 지방의 위축된 주택시장을 더 방관할 것이란 우려의 목소리가 커진다. 완충장치가 없어서다. 국토교통부는 제도의 효과를 본 뒤에 과도한 위축이 확산할 수 있는 지역의 규제를 완화하겠다는 입장이지만, 문제는 규제에 포함되지 않은 공급과잉 지역들이다. 재고시장과 매매시장을 아우르는 부양책이 나오지 않는 한 침체는 계속될 수밖에 없다.
국토부 관계자는 “지난해 투기과열지구 지정을 통한 시장의 안정기조가 확고하게 정착됐다고 보기엔 이른 시점”이라며 “과잉공급으로 침체된 지역을 중심으로 규제 수준이 검토되도록 상황을 예의주시하겠다”고 했다.
계획된 입주물량은 침체된 지방의 전망을 어둡게 한다. 국토부에 따르면 3월까지 전국의 입주 예정 물량은 지난해 같은 기간보다 57% 증가한 13만9000가구로, 이 중 지방이 41% 증가한 6만4000여 가구에 달한다.
매매시장에 이어 전세시장도 불안하다.
서성권 부동산114 연구원은 “지방ㆍ광역시에 대규모 아파트 공급이 계속되며 전셋값 약세가 전망된다”며 “세종, 충청, 경상권 아파트 전세시장은 지역 기반산업의 침체와 맞물려 역전세 가능성도 크다”고 분석했다.
김재언 미래에셋대우 수석부동산컨설턴트는 “강남권 재건축 시장의 과열을 안정시켜야 하지만, 공급의 한축이 아닌 전국적인 관리가 이뤄져야 가격 상승 부작용을 낮출 수 있다”고 꼬집었다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
