실수요자 아니면 매도유도
임대사업자등록하면 타협
‘버티기’ 늘면 정책효과↓
[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부가 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’(8.2 부동산 대책)은 다주택자를 집중 규제하기 위해 고강도의 대책을 총동원했다. 다주택자가 향후 시장 내에서 어떤 선택을 할 것인지에 따라 이번 대책의 성패도 엇갈릴 것으로 전망된다.
8.2 부동산 대책 배경에 대해 김현미 국토교통부 장관은 2일 “2주택 이상 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015년부터 2017년까지 2배 이상으로 늘어났다”며 “공급은 늘고 있는데 집을 가진 사람이 또 집을 사들여 자가보유율이 늘지 않는다”고 설명했다.
▶ 3면 포위...퇴로는 남겼다=정부는 이러한 진단을 바탕으로 투기과열지구의 청약 1순위 요건과 주택담보대출 규제(LTVㆍDTI)를 강화하고, 정비사업 분양분의 재당첨을 제한하는 등 다주택자들이 추가적으로 집을 사들이는 경로를 차단했다. 또 서울 전역과 수도권, 부산, 세종 등 40개 시ㆍ구에 지정한 조정대상지역 내의 주택을 양도할 경우 양도소득세율을 높여 퇴로도 좁혔다. 2주택자는 양도세가 10%포인트 중과돼 최고 50%까지, 3주택자는 20%포인트 가중돼 최대 60%까지 매겨진다. 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있었던 장기보유특별공제 혜택도 주지 않기로 했다.
정부는 다만 퇴로를 살짝 열어두는 방식으로 다주택자에게 두 가지 선택지를 던졌다. 첫째는 보유한 주택을 매물로 내놓는 것이다. 양도세 중과 시점을 내년 4월1일로 미뤄둠으로써 앞으로 8개월 동안 주택을 처분할 수 있도록 한 것이다.
▶ 임대사업자 등록 유도, 전월세상한제 ‘밑밥’=매물이 쏟아져나올 경우 정부는 신규 주택을 짓지 않고도 시장에 공급을 늘리고 가격을 안정시키는 효과를 거둘 수 있다. 실제 서울 강남 지역 공인중개업소에는 2일 매도 문의가 빗발쳤다.
한 공인중개사는 “대책의 수위나 발표 시점이 예상을 뛰어넘어서 걱정하는 문의가 많았다”며 “매도 시점을 조율 중이며 조만간 급매물이 나오기 시작할 것”이라고 전망했다.
정부가 다주택자들에게 준 또 다른 선택지는 임대사업자로 등록하는 것이다. 정부는 등록 임대주택은 양도세 중과나 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하기로 했다. 9월 ‘주거복지 로드맵’을 발표해 추가적인 혜택도 제공할 계획이다.
박선호 국토부 주택토지실장은 “등록 임대사업자가 집을 구입하는 데 필요한 자금을 주택도시기금에서 좀 더 좋은 조건에 빌려주는 방안이나, 등록 시 건강보험료 올라가는 문제를 해결하는 방안 등을 강구하고 있다”고 말했다.
이는 주택 매매시장 못지 않게 전월세 시장 안정화에 주력하고 있는 정부의 사전 작업적 성격이라는 분석도 나온다. 정부가 공약한 전월세상한제나 계약갱신청구권제 등을 시행하기 위해서는 우선적으로 임대사업자 등록제가 제 구실을 해야 하기 때문이다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “다주택자는 매매시장에서는 투기적 수요를 유발하고 임대시장에서는 임대주택을 공급하는 양면성을 가지고 있는데, 정부가 이를 모두 보고 있는 것으로 보인다”며 “추가 인센티브와 더불어 임대사업자 등록 절차 간소화 등의 제도 개선을 통해 임대사업 등록을 유도할 필요가 있다”고 말했다.
▶ “정권 바뀌면...” 버티기 변수=정부의 강력 규제에도 불구하고 장기적 집값 상승세를 전망해 ‘버티기 전략’을 택하는 다주택자도 있을 수 있다. 정부로서는 최악의 시나리오지만, 참여정부 시절 투기과열지구 지정 등 고강도 대책에도 불구하고 집값이 올랐다는 경험이 있다. 세금 폭탄은 매매가 이뤄지는 시점에 한정된다.이명박ㆍ박근혜 정부에서 참여정부의 부동산 투기대책을 사실상 무력화시키면서 집값이 다시 올랐던 기억도 생생하다. 정부의 진단과 반대로 시장에는 서울의 공급이 부족하다는 주장도 아직 강하다.
일각에서는 보유 주택의 옥석가리기가 진행될 것이라는 전망도 나온다.
서울 광진구의 J공인중개사는 “자금 여력이 아주 좋은 경우를 제외하고는 가지고 있는 주택 중에 수익성이 떨어지는 것은 매물로 내놓을 가능성이 높다”며 “서울 전체 집값이 올랐는데 입지에 따라 희비가 갈릴 것”이라고 말했다.
paq@heraldcorp.com
