정부 “시장위축 우려” 시인
투기꾼들 지역 옮기며 활동
부동자금 투자물꼬 더 줘야
다음 카드는 ’과열지구‘ 예고
[헤럴드경제=정찬수 기자] 문재인 정부가 고심 끝에 내놓은 ‘6ㆍ19 부동산 대책’은 지난해 ‘11ㆍ3 대책’의 연장선으로 풀이된다. 과열지역에 대한 선별적 대응으로 투기수요를 걸러내고, 조정대상지역으로 범위를 좁혀 실수요자를 최대한 보호하는데 초점을 맞췄다. 투기과열지구나 그에 준하는 ‘강력한 한방’은 빠졌다. 정부도 시장 위축을 우려해 강도를 조절했다고 시인했다.
국토부 관계자는 이날 “하반기 미국 기준금리의 추가 인상과 입주 물량 증가 등 주택시장 조정요인이 존재하는 상황에서 단계적으로 대응하기 위한 첫 단추”라며 “이번 조치에도 과열이 계속되면 투기과열지구 지정을 적극적으로 검토할 계획”이라고 설명했다.
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| 문재인 정부의 ‘6ㆍ19 대책’이 얼마나 시장에 영향을 미칠지는 미지수다. 투기과열지구나 조합원 지위 양도 금지 등 ‘강력한 한방’이 이번 대책에 빠져서다. 일각에서는 본격 규제에 대한 신호를 주고, 7월 이후 후속 카드를 꺼낼 수 있다고 예상하는 목소리가 나온다. 사진은 잠실 일대 주거밀집지역 모습. [헤럴드경제DB] |
▶속도조절 무게…집값 잡힐까=양지영 리얼투데이 실장은 “하반기 예고된 변수가 많아 시장에 리스크가 몰리면 타격이 클 것으로 예측돼 정부도 계산을 치밀하게 세웠다는 방증”이라며 “일부 지역을 제외하면 투기수요보다 실수요자가 많이 움직인다는 전제로, 과열로 보일 수 있는 착시현상을 고려한 결정으로 보인다”고 말했다.
청약경쟁률은 지난해 11ㆍ3 대책 이후 소폭 하락했지만, 여전히 높은 상황다. 국토부에 따르면 올해 5월까지 평균 청약경쟁률은 10.2대 1로 부동산 시장의 호조가 시작됐던 2015년(11.1대 1) 수준으로 집계됐다. 특히 조정대상지역의 청약경쟁률은 20.1대 1로, 비선정지역(9.4대 1)의 2배를 웃돌았다
청약 당첨 이후 시세차익을 목적으로 분양권을 거래하는 전매거래는 크게 증가했다. 올 4월 누계 전매거래량은 서울에서만 3053건으로 작년(2944건)과 유사한 수준을 보였다.
서울ㆍ부산 등 국지적 과열 현상도 꾸준하다. 정치권의 불확실성이 해소되고, 규제가 임박하자 실수요자까지 시장으로 몰리며 매매가격을 끌어올렸다.
실제 5월 5주ㆍ6월 1주차 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.28%로, 2009년 8월 이후 가장 높은 수준을 보였다.
국토부 관계자는 “재건축 사업장이 밀집된 강남 4구와 양천구, 영등포 등이 가격 상승을 주도했다”며 “기존 조정대상지역과 인접한 경기 광명, 부산 기장군ㆍ진구 등의 풍선효과도 뚜렷했다”고 분석했다.
정부가 조정대상지역에 경기 광명ㆍ부산 기장군ㆍ부산진구를 추가한 이유다. 청약경쟁률과 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역과 유사한 양상을 보이는 지역을 관리망에 포함해 투기수요를 사전에 차단하겠다는 판단이다.
▶“예상한 수준”…후속대책 나올까=정부는 이번 대책을 발표하면서 과열이 지속되거나 심화하면 투기과열지구 지정을 검토하겠다는 여지를 남겼다. 상황에 따라 전매제한기간 연장과 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출 규제 등을 총망라한 카드를 꺼내겠다는 액션을 취한 셈이다.
김재언 미래에셋대우 부동산세무팀장은 “심리적인 급등효과를 억제해 시장을 안정적으로 관리하겠다는 시그널을 보인 것”이라며 “특히 공급보다 수요가 많은 서울 재건축 시장은 전매제한 기간을 소유권이전등기시까지로 바뀌면서 단기적으로 집값이 안정을 보일 수 있다”고 내다봤다.
전문가들은 이번 대책을 ‘예상했던 수준’으로 봤다. 일각에선 규제 효과가 선반영된 시장이 정부의 의도대로 움직이지 않을 것이란 의견도 제기됐다.
권대중 대한부동산학회장은 “이번 대책이 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 미지수지만, 계속 오르는 집값을 잡는 데는 분명한 한계를 보일 것”이라며 “7월 말에 DSR(총체적상환능력비율)이나 조합원 지위 양도 금지 등을 후속대책을 꺼내야 하는 상황이 올 수도 있다”고 말했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “조정대상지역을 추가하고 돈줄을 옥죄더라도 막대한 자금을 보유하고 차익을 노리는 가수요를 효과적으로 막긴 힘들다”며 “자구책에 대한 관리ㆍ감독이 더 중요한 문제”라고 지적했다.
문재인 정부의 성급한 결정이라는 지적도 나온다. 핀셋 규제를 하지 않아도 하방압력으로 인한 조정 시기가 올 것이라는 분석이다. 여기엔 부동산 규제가 효과적으로 작동하지 않을 것이란 우려가 깔렸다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금까지 규제로 인한 가격 억제 효과는 크지 않았다”면서 “하반기 금리 변동이나 초과이익환수제 부활, 입주 폭탄 등을 고려하면 규제보다 대내외적인 악재가 수요 심리를 흔드는 요인이 될 것”이라고 했다.
andy@heraldcorp.com
