금융당국이 부동산임대업에도 ‘대출 옥죄기’에 나서면서 생계형 투자자들이 어려움을 겪을 전망이다. 결국 수익형부동산도 지역별, 입지별로 차별화가 심화될 것으로 예상된다.
17일 통계청 통계를 보면 자영업자의 대출 가운데 부동산 임대업이 차지하는 비중은 39.0%로 가장 크다. 2013~2015년 연평균 증가율이 23.0%, 2016년 9월 말 현재 21.6%를 기록하며 전체 사업자대출 증가율(10.9%)를 크게 웃돌았다. 그만큼 빚을 내 임대업에 뛰어드는 투자자가 급격히 늘었단 것이다.
금융위는 지난 15일 가계부채 관리방안을 발표, 이르면 올해 하반기부터 부동산임대업도 상환 능력 내에서 빌리고 대출원금은 분할상환하도록 하겠다고 밝혔다.
무분별한 투자 수요를 압박하는 동시에 원리금 분할 상환으로 경기침체 등 우려되는 충격에 대비하려는 취지다.
부동산임대사업자는 보유 부동산을 바탕으로 최대한 대출을 일으키고, 임대료를 받아 이자를 낸다. 대출이자를 비용처리 받을 수 있기 때문이다. 그런데 원리금 동시상환이 이뤄지면 임대료 수입에서 금융기관에 갚는 돈은 늘어나게 되고, 비용처리를 받을 수 있는 이자는 점차 줄어들게 된다. 실질적인 임대료 수입 감소다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “이자만 갚다 나중에 원금을 한꺼번에 갚으려면 금리가 높아지거나 경기가 안 좋을 경우 부담이 커질 수 있다”며 “이번 방안은 부채의 질을 좋아지게 하려는 것”이라고 설명했다.
결국 대출을 끼고 상가 투자에 나서려는 레버리지 투자수요는 위축될 것으로 전망된다. 더군다나 금리도 오르고 있어 자금력을 어느정도 갖춘 투자자만이 진입할 수 있는 시장으로 재편될 가능성이 크다.
올해 부동산 시장 전반의 화두가 과잉공급인 상황에서 투자 수요마저 줄어들면 수익률도 영향을 받을 수밖에 없다.
무엇보다 공실(空室)은 임대업 수익에 치명타라는 점에서 지역별, 상가별 차별화는 더욱 심해질 것으로 예상된다. 줄어든 수요가 수익률이 보장되는 배후 수요가 든든한 상가나 오피스텔에 몰리면 상가별 ‘부익부 빈익빈’이 심화된다는 것이다.
일부 인기 상가를 중심으로 정부 방안이 본격 시행되기 전 높아진 원리금 비용을 임대료나 분양가에 얹어 임차인에 전가하는 현상도 우려된다.
안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “대출원금 분할상환은 임대업자 입장에서 금융비용이 커진 것”이라며 “순익이 줄어들게 돼 입지가 좋은 곳에서는 분양가에 엎어갈 수 있다”고 지적했다.
한편으로는 저금리 기조에서 풍부해진 유동성이 이번 조치로 더욱 갈 곳을 찾지 못해 ‘돈맥경화’를 심화시킬 수 있다는 우려도 제기된다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “주택에 이어 상가까지 안 좋으면 자금이 정기예금이나 머니마켓펀드(MMF) 같은데 돈이 묶여 버릴 수 있다”고 지적했다.
김우영 기자/wy@heraldcorp.com
