서울시 25개 자치구 가운데 일반주거지역 용도 중 재건축하기 어려운 구조인 ‘3종 일반’이 가장 많은 구는 노원구인 것으로 나타났다.

서울시 도시계획조례 상 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 나뉘며, 각각의 상한 용적률은 150%, 200%, 250%다. 재건축 사업 시 용적률이 높으면 용적률 상향을 통해 일반분양 가구 수를 늘리기 어려워 수익성이 낮다고 본다. 용적률이 높은 중고층 아파트들이 노후화해 재건축 연한을 경과해도 재건축 사업을 추진하지 못하는 이유다. 지난 2003년 7월 이후 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 이처럼 모든 일반주거지는 1~3종으로 세분화해 종별 용적률과 층수가 제한된다.

최근 열린 일반주거지역 종세분화 이전 건축 공동주택의 주거환경개선에 관한 정책토론회에서 김준환 서울디지털대 교수는 공동주택 주거환경 실태분석 결과 “노원구가 종세분화 이전에 건축된 3종 일반주거지역 아파트의 노후도, 소규모 아파트 밀집 등 주거환경이 열악하고, 재건축 등 주거환경 개선사업을 하기 가장 어려운 지역인 것으로 나타났다”고 결론 냈다.

5일 이 실태분석을 보면 노원구는 2015년 현재 일반주거지 면적(13.52㎢) 가운데 3종(7.50㎢)이 절반이 넘는 55%를 차지, 자치구 중 1위다. 3종이 전체의 50%를 넘는 구는 노원구가 유일하다. 서울 평균은 32%다. 노원구 다음으로 송파구(49%), 강남구(48%), 서초구(47%) 등 강남3구가 높았다. 이어 양천구(41%), 강서구(38%), 도봉구(33%) 순이다.

자력 개발 여건이 양호한 강남 3구를 제외하고 3종 비중이 높은 노원, 양천, 강서 등 3구만 비교해 공동주택 노후화 정도는 노원구가 가장 높았다. 노원구 아파트는 지은지 평균 19.3년, 연립주택은 29.9년이 경과한 것으로 나타났다. 강서구는 아파트 15년, 연립주택 31.1년이었다. 양천구는 아파트 12.4년, 연립주택 12년으로 조사됐다.

김 교수는 “재건축 등 도래 아파트 단지에 대해 정부 정책은 ‘장수명화 아파트’냐, ‘재건축 가능 아파트’냐의 2가지 경우에 따라 이원화돼야 한다”며 “사업성이 담보되지 못하나 개선 필요성이 높은 단지는 사업성 확보를 위한 보다 적극적인 지원과 정책 개선이 필요하다”고 주장했다.

노원구에선 지지부진한 재건축 대신 재개발이 더 주목받고 있다. 상계뉴타운 가운데 6구역(상계 6 재정비촉진구역) 재개발조합은 지난달 14일 노원구로부터 관리처분계획 인가를 받았다.

한지숙 기자/jshan@heraldcorp.com